4. 땅테크, 공부하는 방법이 따로 있다
땅테크라는 말이 있다. 땅으로 재테크한다는 뜻으로 (땅＋재테크) 땅과 재테크라는 단어가 합쳐져서 생긴 말이다. 사실 토지 투자, 땅테크가 모든 사람에게 최고의 선택이 될 수는 없을 것이다. 사람마다 상황이 다르고 가지고 있는 조건이 다르기 때문이다. 하나의 예로 카드빚에 쪼들리고 있는 사람이라면 당장에 땅테크는 아무 소용이 없을 것이다. 당장에 먹고 살기도 힘든데 어떻게 투자를 할 수 있을까? 직장이 있든 사업을 하든 매달 일정 수준 이상의 수입이 나오면서 적어도 500만 원 이상 가지고 있는 사람이 땅테크를 생각해볼 수 있는 사람이다. 이런 최소한의 조건을 충족한 사람이라도 경우에 따라 토지 투자를 권하지 않는 경우가 있다. 이렇게 토지 투자하기에 맞지 않는 회원이 가끔 나에게 상담을 신청하곤 하는데 나는 종합적으로 컨설팅을 해주며 방향을 잡아주고 있다.
모든 사람들이 빨리 잘되고 싶어 하지만 사실상 최대한 빨리 방향을 잡는 것이 중요하다. 내가 서울에서 부산으로 가고 싶어 하면서도 방향을 엉뚱한 인천 쪽으로 향하고 있다면 아무리 열심히 가더라도 원하는 목적지에 도착하지 못할 것이다. 바로 이런 원리다. 빨리 가고 싶은 만큼 방향과 기초를 잘 쌓아야 한다. 무조건적으로 ‘나는 땅테크로 부자가 될 거야’라고 생각하며 막연히 공부하기보다는 우선은 ‘땅테크가 현재 나에게 맞는 재테크일까?’를 생각해보는 것이 좋다. 사실 나에게 맞고 안 맞고는 전문가의 조언을 받는 것이 좋다. 일반인으로서는 쉽게 자신의 문제나 상황을 알아보기가 쉽지 않기 때문이다. 막연하게 ‘내 일은 내가 제일 잘 알아’라는 생각으로 판단하기에는 우리 인생이 너무 소중하다. 우리는 현재의 잘못된 선택으로 수 년, 수십 년의 소중한 시간을 날릴지 모른다. 이론으로만 공부해온 이름만 전문가인 사람들에게 조언을 구하는 것도 매우 위험한 일이다.
맹인이 맹인을 인도해서 되는 일이 있겠는가? 그 말로는 어떠할까? 굳이 말하지 않아도 될 것이다. 토지 투자라고 하면 독학으로 공부하는 분들도 적지 않은데 먼저는 ‘현재 나의 상황에 토지 투자를 하는 것이 맞는가?’를 점검하는 것! 이것이 바로 땅테크 공부의 시작이다. 이러한 도움은 내가 운영하는 땅테크연구소에서 무료로 도움을 주고 있으니 도움이 필요한 분들은 반드시 상담 신청해서 도움을 받아보시기를 바란다.
나에게 땅테크가 맞다고 생각이 되어진다면 이제 본격적으로 공부를 시작할 때이다. 사실 땅테크 공부를 굳이 하지 않더라도 토지 투자에 성공해서 결국 큰 소득을 올리는 사례가 적지 않은데, 그것은 확실한 전문가를 만나서 제대로 된 투자처를 제안받았기 때문이다. 물론 부동산 물건지를 제안받고도 도전하지 못하는 분들도 있으니 개인의 용기도 한 몫하는 셈이다. 확실하고 믿을만한 전문가를 만나더라도 내가 전문가를 알아볼 수 있느냐, 그리고 해당 물건지에 대한 확신을 가질 수 있느냐의 문제는 공부가 뒤따라야 함이 분명히 있다.
돈을 벌더라도 투자의 시간동안 불안함으로 버티느냐, 설렘으로 기다리느냐의 차이는 크기 때문이다. 땅테크를 제대로 공부했다면 내가 한 투자에 확신을 가지고 미래의 소득에 대해 설레는 마음으로 기다릴 수 있을 것이다. 사실 토지 투자로 쉽게 돈을 벌 수 있는 이유는 내가 투자할 땅이 오를 수밖에 없는 이유를 미리 알고 투자하기 때문이다. 땅값이 폭발적으로 오르는 땅은 오르기 전에 알 수 있다. 물론 100%는 없다고 하지만 대부분의 땅은 오르기 전에 알 수가 있다.
땅값이 오르는 기본 원리는 인근 지역이 개발되고 도로가 생기고 인구 유입이 많아지는 등이 있는데 개발되기 전에 계획을 미리 알 수 있기 때문에 ‘이 땅이 오르는 땅인지’, ‘언제 땅값이 오를지’ 미리 알 수 있는 것이다. 이것은 민간투자사업(민자사업)이냐 국책사업이냐에 따라 나뉜다. 민자사업의 경우는 일반적으로 보너스로 생각하는 것이 옳은데, 상황에 따라 사업이 중단되는 경우가 있기 때문이다. 그래서 민자사업은 되면 좋고 안 되어도 그만인 것으로 생각해야 한다.
간혹 어떤 부동산회사에서는 본인들이 분양하는 땅이 무조건 개발되고 땅값이 오르는 것처럼 속이는 경우가 있는데 민자사업과 국책사업, 기타 기본적인 부동산 동향만 알더라도 이런 사기를 어느 정도 예방할 수 있다. 반면에 국책사업은 대부분 계획된 대로 진행되는 모습을 보여준다. 요즘도 사람들 사이에 많이 오르내리는 말로 “이명박 전 대통령이 추진했던 4대강 사업(국책사업)마저도 완공되었다”라는 것을 보아도 국책사업으로 땅값의 미래를 점치는 일은 확실히 신빙성을 가진다.
내가 운영하는 연구소의 경우, 소개하는 물건지가 매우 적은 편이다. 앞에서 소개한 국책사업과 다양한 개발호재 등이 있고 문제가 없는 물건지만 취급하기 때문이다. 토지는 좋은 지역이냐, 해당 지역의 어떤 위치냐도 중요하지만 ‘등기를 어떻게 했는지’, ‘복잡하게 물려있는 것은 없는지’ 등도 중요하다. 경우에 따라서는 좋은 지역이라도 팔기가 어려운 땅이 있기 때문이다. 그런 땅은 급처분을 하더라도 수익을 보기까지 상당히 스트레스를 받아야 한다. 물건지야 사실 많이 올리면 올릴수록 회사입장에서는 좋다. 하지만 투자자 입장에서는? 지뢰밭과도 같다. 쪽박과 본전, 잘해야 대박인 상황인 것이다.
나와 내가 운영하는 연구소는 “양심이 자존심이다”라는 신념을 가지고 있기에, 적어도 나와 함께 투자하는 사람들도 돈을 벌어야 한다. 그렇기 때문에 절대 아무 물건지나 소개할 수가 없다.
만약 여러분이 지금 토지 투자를 생각하고 있다면 해당 물건지의 상황과 조건도 잘 보아야 하겠지만 그 땅을 분양하는 회사도 잘 보아야 한다. 최근 이슈가 되고 있는 기획부동산 업체들은 검색을 통해서도 간단하게 그 여부를 알 수가 있다. 그리고 기획부동산 업체가 아니더라도 이 회사가 정말 양심적인 회사인지도 확인해볼 필요가 있다. 나는 이러한 방법에 대해서 자세하게 카페에 정리를 해놓았으니 투자를 앞두고 있는 분이라면 반드시 확인해보시기를 바란다.
땅테크의 기본은 선 공부, 믿을만한 전문가와의 만남, 많은 발품이다. 물론 스스로 실력이 이다면 전문가를 꼭 만나지 않더라도 수익을 볼 수는 있다. 다만 어떤 분야이든지 내가 해당 분야에 자신이 있을 정도로 실력이 있다고 하더라도 다른 전문가의 의견을 들어보는 것이 확실히 더 현명한 선택을 내릴 수 있다. 이미 실력을 갖추고 있기 때문에 조언을 받은 내용이 ‘나에게 맞는지’ 등을 알아볼 수 있기 때문이다. ‘백지장도 맞들면 낫다’는 말이 틀린 말이 아닌 셈이다.
땅테크를 공부하는 방법은 매일 일정 시간은 신문을 읽고 모르는 용어들은 반드시 검색 등을 통해 찾아보는 것이 좋다. 토지 관련 책을 최소 2권은 읽어야 안목이 생기기 시작한다. 무엇보다 확실히 도움이 되는 방법은 믿을만한 전문가를 만나는 것이다. 내가 운영하는 연구소에서는 카페를 운영하는데 토지 투자 시에 꼭 필요한 정보를 나누고, 토지 투자에 관련한 질문들을 답변해주고 있다.
‘소 잃고 외양간 고친다’는 말이 있듯이 사실상 엎어지고 나서 뒷수습을 하려기보다는 예방이 중요하다. 토지의 경우, 확실히 큰 수익을 볼 수 있는 투자처이긴 하지만 기획부동산 업체 등이 워낙 많기 때문에 앞에서 이야기한 것과 같이 반드시 알아보고 투자를 진행해야 한다.
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