3. 토지 투자는 운이 아니다
일확천금의 꿈을 꾸지 않는 사람이 있을까? 어린 시절 나는 로또를 사두고 일주일 동안 ‘걸리면 어쩌지?’하는 기대감에 설레었던 적이 있다. 실제로 당첨된 것도 아닌데 당첨된 것과 같은 느낌으로 한주를 살았던 것이다. 단돈 5천 원에 그 정도 행복을 느끼는 것이라면 해볼 만한 투자였던 것 같다. 물론 어려웠던 시절에 소중한 5천 원이 매주 날아간 것은 사실이다. 사실 ‘그 돈을 모아서 더 확실한 곳에 투자했으면 어땠을까?’ 하는 생각도 했다. 5천 원짜리 모아봐야 푼돈이지만 차라리 재테크를 했더라면 경험이라도 쌓일 것이고 장기로 잡았을 때는 어떻게 하느냐에 따라서 수익률을 높이는 노하우도 얻을 수 있을 터였다. 물론 소액이다 보니 해봐야 거기서 거기였다.
1달을 4주로 치고 매달 2만 원씩 1년이면 24만 원이다. 나는 매년 30% 수준의 수익률을 매년 내는 법을 알고 있었는데 이 사실을 토대로 재테크를 진행하면 매년 30% 수익률을 복리로 얻을 수 있다. 복리란 이자에 이자가 붙는 구조를 말한다. 24만 원을 예로 들면 2년째에는 24만 원에서 31만 2천 원, 3년째에는 31만 2천 원에서 40만 5천 6백 원과 같은 식이었다. 24만 원만 투자했을 때 이 정도이고 매년 24만 원이 들어가는 부분이니 3년째에는 95만 7천 6백 원이 된다. 나는 로또 사는 비용만 아끼더라도 3년 만에 100만 원을 모을 수 있는 것이다.
앞의 예시에서 대출을 껴서 지렛대효과를 노릴 수 있다면 더욱 큰 수익을 노릴 수 있다. 물론 대출이라는 것이 소득 수준과 담보물 여부, 신용 상태 등에 영향을 받지만 부동산을 사듯이 앞의 예시에서 나온 100만 원에 부동산 투자했을 때만큼의 비율로 대출을 받아 투자를 할 수 있다면 연 수익률 30%가 아니라 50% 이상도 충분히 가능하게 된다. 무엇보다 투자처가 확실하고 시간도 충분하다면 그때는 수익률이 50%가 아니라 수십 배, 수백 배까지도 가능할 것이다. 이것은 실제 사례로도 증명된 바가 있다.
말을 잘 안 할 뿐이지, 한국 사람들 중에는 부동산으로 돈을 번 사람들이 꽤나 많다. 갭투자를 해서 그 시세차익으로 돈을 번 사람들, 땅 투자를 해서 수백, 수천 배의 시세차익을 남기고 돈을 번 사람들... 실제로 많은 사례가 존재한다. 지금의 한국에서 가장 비싼 도시로 알려져 있는 강남도 예전에는 논, 밭이었던 것을 감안한다면 부동산으로 부자된 사람들이 매우 많다는 것을 알 수 있다. 이것은 단지 옛날의 이야기가 아니다. 최근에도 수십 배의 이득을 남기고 투자에 성공하는 사람들이 많다.
다만 좋은 투자처를 알아보는 눈이 필요하다. 이런 눈은 공부에서 나오거나 확실한 전문가의 조언에서 나온다. 얼마 전 내가 운영하는 연구소에서 분양했었던 시흥시 군자동의 토지가 토지 거래 허가 구역으로 묶이면서 나와 함께한 회원들은 행복에 겨운 환호성을 내질렀다. 실제로 200만 원짜리 양주를 사주면서 나에게 감사 인사를 한 회원님도 있다. 이런 것만 보아도 일확천금의 기회는 로또만 있는 것이 아님을 알 수가 있다. 실제 로또보다도 재테크나 사업을 통해서 부자가 된 사람이 훨씬 더 많다. 물론 사업이야 역량이 필요해서 일반인이 일반적인 상황에서는 성공하기 어렵고, 반면에 재테크로는 일반인도 얼마든지 돈을 벌 수 있다. 다만 이중에서도 꽤나 쉽고 많은 사람들이 돈을 벌고 있는 분야는 단연 부동산이라고 말할 수가 있다. 한국에는 왜 아직도 많은 사람들이 부동산에 열광하는지, 그 모습만 보아도 알 수가 있다.
진짜 재테크 고수들은 부동산을 산다. 그것도 빚을 내어서 산다. 부자들은 돈을 불리는 방법을 아는 것이다. 금수저들이 돈을 물려받아서 잘 사는 것도 있지만 가장 중요한 것은 돈을 다루는 양질의 교육을 상대적으로 더 많이 받아왔기 때문에 더욱 부자가 되고 잘 사는 것이다. 이렇게 본다면 금수저들이 받는 유산은 돈도 있겠지만 실제로는 돈을 다루는 능력이 더욱 크다. 교육의 기회가 상대적으로 더 많기 때문에 부를 지키게 된다. 물론 물려받은 돈을 까먹는 2세들도 상당히 많은 것도 사실이지만 대체적인 상황을 말하는 것이다.
상당수의 부자, 금수저들이 부동산에 관심을 가지고 있다. 지금 당장 주변사람들을 둘러보자. 주식, 가상화폐 등으로 돈을 번 집이 많은지, 부동산으로 돈을 번 집이 많은지 말이다. 실제로 직원들과 간혹 바에 갈 때가 있었는데 그때 종업원에게 “어떤 사람들이 가장 많이 오고 가장 많은 돈을 쓰는지”를 물어보니, 종업원은 나에게 “부동산 투자하는 사람들이 돈을 제일 많이 써요”라고 답했다. 기회가 있으면 직접 한번 물어봐도 좋겠다. 누가 돈을 많이 버는지 말이다. 모르긴 몰라도 부동산은 절대 빠지지 않을 것이다. 부동산은 아무리 시세가 떨어져도 그대로 있다. 그리고 우리나라의 특성상 땅덩어리가 매우 좁은 데다가 인구가 한 쪽으로 밀집되어 있기 때문에 확실한 지역은 쉽게 망하지 않는다.
인구감소로 인해서 부동산 값 내린다는 말도 반은 맞고 반은 틀린 이야기다. 지방이나 대체지역이 힘들어질 뿐이지, 확실한 지역은 여전히 그 값을 유지하고도 남을 것이다. 더욱이 우리나라는 계획을 발표하고 개발을 시작하기 때문에 언제 어떻게 오를지가 이미 예정이 되어 있다. 그렇기에 분명한 자료를 가지고 어떤 지역이 오를 수밖에 없는지 예상할 수 있는 것이다. 그래서 내가 말하기를 “토지 투자는 운이 아니다”라고 말할 수 있는 것이다. 어디 지역이 언제부터 보상절차가 진행이 되고, 또 언제부터 개발이 들어가서 언제 끝날지 이러한 모든 것들이 미리 알 수가 있다.
다만 최근 매스컴에서 이슈가 되고 있는 ‘기획부동산’ 업체들이 워낙 시장의 물을 흐려놓았기 때문에 막연히 부동산 투자를 어렵게 느끼시는 분들이 많다. 그 예로 지분투자라고 하면 모두가 하면 안 된다고 여기는데 이것도 반은 맞고 반은 틀린 이야기다. 해당 토지를 실제 사용할 목적이 아니고 투자할 목적이라면 지분투자는 꽤나 매력이 있다. 단 몇백만 원정도의 소액으로도 투자가 가능하기 때문이다. 물론 건물을 짓거나 하지는 못한다. 지분투자라고 하면 여러 가지 종류가 있다.
지분투자를 할 때에는 공유지분등기, 공동지분등기, 총유 정도만 알면 되는데 주식처럼 개인이 사고 팔고를 자유롭게 할 수 있는 공유지분등기로 하는 것이 좋다. TV를 비롯한 매스컴에서 최근 많이 다루고 있는 기획부동산들의 문제점이 바로 공동지분등기로 묶어서 개인이 처분할 수 없게끔 한 사례가 많다. 최근에는 기획부동산들도 공유지분등기로 진행해준다고 하지만 여러모로 문제가 많으니 부동산 투자를 준비하고 있는 사람이라면 반드시 해당 업체를 잘 알아보고 진행해야 한다. 정말 불안하다면 내가 운영하는 연구소에서 기획부동산 예방법 자료를 보내주고 있으니, 이런 자료를 요청하거나 나에게 상담을 받아도 된다.
이렇게 정말 재테크를 깊이 공부를 하다보면 언제 올지 모르는 행운을 기다리는 것보다는 내가 직접 확실한 투자처를 찾아서 돈을 버는 것이 훨씬 빠르고 안전하다는 것을 알게 된다. 혹자가 말하기를 로또 1등 걸릴 확률은 ‘벼락 맞을 확률’이라고 한다. 실제로 계산해본 사람의 말에 의하면 정확히 814만 5060분의 1의 확률이라고 하는데 이 자료만 보아도 로또를 사는 것보다 차라리 그 시간에 투자처를 더 알아보고 발품을 팔아서 투자로 돈을 버는 것이 빠를 것 같다는 생각을 하게 된다. 흔히 말하는 ‘로또 1,2등 맞은 친구 집’이 되려고 노력하기보다는 부동산을 공부하고 발품 팔아보는 것이 더욱 인생에 도움이 될 것이다.
나는 최근 돈 한 푼 없던 백수 청년들에게 재테크로 한방에 2천만 원씩을 벌게 해주었는데, 사실 이런 자잘한 노하우보다도 제대로 된 부동산에 투자하는 것이 인생역전의 기회가 많다고 생각한다. 내가 당장 노하우가 없더라도 확실한 전문가를 알아보는 눈! 이것만 있어도 충분히 돈은 번다. 변호사이자 인기 방송인이던 강용석 씨도 판교 근처의 땅을 지분투자로 사서 단 번에 10억이 넘는 시세차익을 얻었다고 방송에서 밝힌 바가 있다. 나름 공부와 노력이 있었겠지만 현직 전문가도 아닌 일반인이 이렇게 돈을 버는 것을 보면 분명 토지 투자의 성공은 충분히 노력으로 이끌어낼 수 있는 것이라 볼 수 있다. 더욱이 자수성가가 목표라면 부동산 투자는 선택이 아닌 필수라고 말하고 싶다.
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