땅을 사는 이유가 분명해야 한다

15. 땅을 사는 이유가 분명해야 한다

투자와 투기라는 말이 있다. 정부에서는 부동산 투기를 막기 위해서 분주하게 다양한 규제정책을 내어 놓는다. 얼핏보면 투자나 투기나 구분하기 힘들 정도로 여겨지고 있다. 둘다 수익을 위해서 돈을 내어 대상이 되는 물건을 사는 것이기 때문이다. 투자와 투기의 정확한 구분을 설명해보자면 투기는 물건을 사는 목적이 명확하지 않다는 데에 있다. 반면에 투자는 물건을 사는 목적이 분명하다. 부동산을 예로 들자면 주거용 주택을 짓고 실제 살 목적으로 토지를 산다던지, 농지를 사서 실제로 농사를 지을 목적으로 산다던지 하는 것과 같은 투자가 있다. 투지는 이와는 다르게 단지 시세차익, 수익만을 목적으로 투자를 하는 행위를 말하고 있다. 





정부에서 두 팔 걷고 나설 만큼 투기가 문제가 되는 이유는 시장의 질서를 흐리기 때문이다. 자연스러운 거래에 의해서 만들어져야 할 가격과 수요, 공급의 균형이 망가지게 되는 것이다. 덕분에 부동산에는 다양한 규제책들이 쏟아져 나오고 있다. 





무엇보다 나는 부동산 투자에 있어서 목적, 이유를 분명히 하자는 이유는 만에 하나를 대비해서 장기보유 시, 상황을 대비하기 위해서이다. 목적 없이 부동산을 산다면 애물단지에 일단 원금 소위 말하는 ‘본전’이 생각나기 때문에 주변 소식에 쉽게 휩쓸려서 오르기 전에 팔아버리는 실수를 하기도 한다. 투자에 있어서는 돈도 중요하지만 ‘시간이 많은 돈인가?’가도 중요한 요소로 자리잡고 있다. 시간이 여유있는 돈은 부동산의 가격이 오를 때까지 장기보유할 수 있기 때문이다. 이런 말이 있다. “인디언들이 기우제를 지내면 반드시 비가 내린다. 인디언들은 비가 내릴 때까지 기우제를 지내기 때문이다” 내가 볼 때 인디언들은 투자의 귀재라고 불리어도 손색이 없는듯하다. 





나는 토지 투자에 뛰어들면서 많은 회원들에게 질문을 받는다. “투자금은 가지고 있는 재산의 몇 % 정도를 하면 좋을까요?” 그러면 나는 대답한다. “몇 %이든 상관없이 여유있는 자금으로 투자를 하라”고 말이다. 정말 확실한 물건일 때에는 빚을 내어서 지렛대효과를 노리는 것도 좋은 방법이지만 아직 투자자의 마인드가 확고하지 않고 소득이 불안정할 때에는 무조건 여윳돈으로 투자를 하시라고 조언드린다. 이유가 있다. 아무리 좋은 물건지에 투자를 한다고 한들, 내가 투자한 물건지가 무르익기까지 기다리지 못하고 돈이 필요해서 팔아야 하는 상황이 온다면 그야말로 ‘말짱도루묵’이기 때문이다. 빚에 허덕이면서 경매로까지 내 땅이 넘어가버리면, 또 그렇게 넘어간 땅이 내 손을 벗어난 다음에 시세가 오른다면 얼마나 억울할까? 투자에 있어서는 대출도 내가 감당할 수 있는 선에서만 하는 것이다. 여기에는 임대수익도 포함해서 고려를 하면 된다. 





앞장에서 밝혔듯이 토지도 소액 투자가 가능한데, 그 방법이 지분투자라고 설명했다. 일반적으로 지분투자로 진행하면 사용, 개발 절차가 안 되거나 절차가 복잡한 것이 사실이다. 그렇기 때문에 오로지 투자목적이면서 소액의 투자를 진행할 때에 선호되는 투자방식이다. 자금이 충분하다면 확실한 토지를 단필지로 투자해서 가지고 있으면 편안하게 수익을 맛볼 수 있을 테지만 자금이 충분하지 않기 때문에 소액으로라도 지분투자를 하는 것이다. 토지 투자를 앞두고 있는 사람이라면 ‘현재의 내가 무엇 때문에 땅을 사려는가?’를 분명히 짚고 넘어가야 한다. 오로지 투자목적이 맞다면 ‘왜 땅을 사서 수익을 보고 싶은지’, ‘언제까지 수익을 보고 싶은지’, ‘무엇을 할 수 있을 정도의 수익을 보고 싶은지’ 등으로 다양한 측면에서 고민해보아야 한다. 





만약 지금 땅을 사는 이유가 오로지 은행 적금보다 더 많은 수익을 안겨줄 투자처를 찾기 때문이라고 한다면 또 그에 맞는 토지를 찾을 수가 있다. 장기보유했을 시에 투자한 금액 대비 훨씬 많은 수익을 안겨줄 그런 땅을 찾으면 되는 것이다. 풍문으로는 수도권의 그린벨트 토지 대부분을 대기업 재벌들과 유명인사들이 소유하고 있다고도 한다. 





토지 투자를 단기에 시세차익을 위해서 진행하는 경우가 있는데 이경우는 세금이 문제이기 때문에 전문가의 조언이 반드시 필요하다. 토지를 투자하고 1년 내에 매도를 하게 되면 양도 차익에 대한 50%를 양도세를 내야 하고 2년 내에 매도하게 되면 40%의 양도세를 내야 한다. 그리고 양도 시의 수익금의 정도에 따라 세금 정도가 달라지니 이러한 것들은 투자 전에 미리 전반적으로 전문가와 상의를 하고 진행을 하는 것이 좋다. 





실수요자들은 바로 건축을 할 것이고, 토지개발을 하는 사람들은 1년 내 단기투자를 목적으로 하지만, 시세차익용 토지투자는 짧으면 2~3년, 보통 5년 이상을 본다. 목적에 따른 투자기간을 정하고 투자자금을 계산해 두어야 하는 것이다. 혹시나 대출을 받았다고 한다면 어느 시점에 토지를 매도할지를 넉넉하게 정한 후, 그 기간 사이의 이자도 투자금에 포함시켜 계산을 하는 것이 맞다. 





일반적으로 토지 지분투자라고 하면 해당 토지를 사용하지 못하는 것으로 알고 있는데 실제로는 다른 지분 소유자의 인감증명서를 포함한 토지사용승낙서가 있으면 사용이나 건축이 가능하다. 이런 이유로 하나의 필지에 대한 토지 지분 소유자가 많다면 나중에 사용이나 개발 등의 단계에서 어려움을 겪을 수가 있다. 그래서 회사에서 토지 투자 계약을 할 때, 이런 부분들을 미리 짚고 지분 소유자들과 미리 정한 후에 진행하는 방법도 있다. 소액으로 투자 목적의 토지에 투자를 하려고 한다면 지분투자로 들어가야 하는데 이경우에 특정업체의 토지를 투자하게 되면 회사의 등기부등본과 같은 공부서류를 미리 확인해볼 필요가 있다. 





토지를 실제 사용하여 건물을 지을 목적이라면 상가인지, 주택인지, 빌라인지, 아파트인지, 공장인지, 창고인지, 몇 층짜리에 어느 정도 평수를 원하는지에 따라 어떤 토지에 투자해야 되는지가 나뉘게 된다. 일반 투자 목적으로 진행하는 투자자들은 많은 시세차익을 노리기 위해서 일부러 그린벨트 임야에 투자하고는 한다. 노련한 투자자들은 같은 임야를 사더라도 개발계획이 잡혀있거나 현재 이미 호재를 일으키는 사업이 공사를 시작했을 때 그 호재 영향권이 미치는 임야를 산다. 그것도 경사도를 고려하고 저평가 우량주인지를 철저히 따지는 것이다. 물론 이런 작업이 쉬운 일은 아니다. 각종 권리관계도 있을 수 있고 같은 지역이라도 돈이 될 땅과 돈이 안 되는 땅이 있다. 이미 돈이 된 땅은 우리에게 수익을 보장해주지 못하며, 미래에 땅값이 오를 땅이라야 우리에게 수익을 가져다주는 것이다. 이렇게 오를 땅에 투자를 하고 적절한 때에 땅을 잘 파는 것도 중요하지만 애초에 저렴한 가격에 땅을 구매하는 것도 중요하다. 저렴한 가격에 땅을 산다면 그만큼 수익을 벌고 투자를 하는 셈이기 때문이다. 





사실상 이러한 작업의 과정, 방법은 많은 사람들이 알고 있지만 하나하나 세부적으로 진행하고자 한다면 초보자, 개인이 혼자 진행하기에는 매우 복잡하고 힘들다. 이러한 작업을 도와주는 업체들이 존재하는데 제대로 양심적으로 운영하는 업체도 있지만 상당수가 양심적으로 운영하지 않아서 최근 이슈화되고 있는 “불법 기획부동산 업체”로 불리우고 있는 것이다. 이런 기획부동산 업체들에게 사기를 당하는 사람들은 보통 토지 공부를 하지 않고 지인이 사라고 해서 투자를 하게 되는 경우가 많다. 적게는 몇천만 원 규모의 사기를 당하는데, 그 돈은 결코 작은 돈이 아니다. 부동산 투자는 잘못하면 누군가에게는 수십 년이라는 시간이 날아간다. 그렇기 때문에 부동산 투자 전에는 반드시 공부를 해야 하는 것이고, 되도록 노련한 전문가에게 조언을 구하는 것도 필요하다. 먼저는 땅을 사는 이유를 분명히 해야 그에 맞는 투자방식을 고민해볼 수가 있고, 그에 최적화된 공부를 할 수 있는 것이다. 인생에 있어서도 방향을 먼저 잡고 열정을 불태워야 성공할 수 있듯이 땅 투자도 그렇다. 성공적인 땅투자를 위해서는 먼저 땅을 사는 이유를 분명히 해야 하는 것이다.