8. 무조건 오르는 땅값의 비밀
로또 1등을 예측하는 사람들이 있다. 물론 빗나가는 경우도 많지만 많은 사람들이 이 자료를 신뢰하고 유료회원비를 지불하기도 한다. 간혹 가다가 정말 로또에 당첨되는 경우도 있기 때문이다. 나도 “지인이 로또번호를 예측하는 업체에서 로또번호를 받고 있는데 2등에 당첨되었다”라는 말을 듣기도 했다. 분명한 사실은 이것이 잘해봐야 확률을 올려줄 뿐이지 100%는 아니라는 것이다.
나는 부동산을 업으로 하는 사람으로서 이런 말을 자주 듣는다. “여기에 투자하면 무조건 땅값이 오릅니다!”와 같은 말이다. 이 말은 보통 사실이 아닌 경우가 상당히 많다. 기획부동산 업체들이 불법성을 띄는 이유 중 하나이기도 하다. 원래 부동산이라고 하는 자산의 시세는 정부 정책과 각종 현상들로 개인이 어찌 할 수 없는 것으로 생각했었는데, 이렇게 땅값이 오른다고 확신하는 사람들 중에는 정말 미래의 땅값을 제대로 잡아내는 사람들이 있었다. 나는 그 사람들에게 물었다.
그중에서 나는 평소 나와 친분이 두터운 건물주에게도 의견을 물었다. “당신은 어떻게 땅값이 오를 것을 미리 알고 있었나요?” 따뜻한 성격인 그는 나의 질문을 며칠에 걸쳐서 답을 해줬다. 오를 수밖에 없는 땅값의 이유를 말이다. 그가 말하기를 국책사업으로 개발계획을 발표하고 보상이 진행되고 있는 땅은 오를 수밖에 없다고 한다. 민간사업은 중지될 수 있어도 국책사업은 중지되지 않는다고 말이다. 개발공사에는 기간이 명시되어 있으니 그 기간을 따라 투자를 하다 보면 분명히 수익을 볼 수밖에 없다고 말이다. 나는 이 말에 깊은 공감을 했다. 많은 이슈가 되었던 4대강 사업도 결국에는 마무리까지 지었으니 국책사업은 아직까지는 웬만하면 하게 되는 사업으로 보이기 때문이다.
덧붙여서 주변지역이 개발이 되거나 전철, 도로 등이 만들어지면서 공시지가가 꿈틀대는 땅은 오를 가능성이 매우 높은 땅으로 볼 수 있다. 더욱이 토임에 해당되는 땅이 있다면 주식에서 말하는 저평가 우량주로 볼 수가 있다. 지목상으로는 여전히 임야이지만 지형이 거의 논밭이어서 지목변경이 될 가능성이 높은 땅이다. 보통 5년 이상 땅의 현재 모습과 서류상 지목이 다를 경우에는 지목변경이 쉽게 이루어지는 편이기 때문이다. 이렇게 지목변경이 이루어지면 땅값상승은 당연히 따라오게 된다.
이런 땅을 이승주투자연구소에서는 싸게 가져와서 재테크를 하기도 한다. 시중가보다 훨씬 저렴한 가격으로 땅을 가져오는데 그럴 수 있는 이유는 다음과 같다. NPL, 부실채권이다. NPL(Non Performing Loan)을 한국에서는 보통 부실채권으로 불리지만, NPL이라는 말을 더욱 많이 쓰고 있다.
NPL은 은행에서 회수하지 못한 대출금으로 인한 것인데, 우리가 알아야 될 부분은 땅의 주인들이 은행에 돈을 빌렸다가 정상적으로 돈을 갚지 못하게 되었을 때 생겨나게 된 것이다. 은행 입장에서는 이자 수익은 커녕 대출해준 원금조차 받지 못할 상황이기 때문에 대출금이 연체되고 3개월이 지나면서 담보로 잡은 땅을 강제로 파는 절차를 밟게 된다. 이렇게 진행이 된다면 우리가 일반적으로 아는 법원의 경매절차를 밟게 되는데 이 절차의 기간이 생각보다 길고 현금화하기 위해서는 상당히 오랜 시간을 기다려야 한다. 무엇보다 일반 법원경매로 넘어갈 경우, 은행에서 원래 땅의 주인에게 빌려준 대출금 원금조차 찾지 못할 상황이 생긴다. 이런 문제들이 많기 때문에 은행권에서는 빠르게 대출금을 회수하기 위해서 자산유동화회사에 매각하여 처분과정을 거치는 것이 바로 부실채권, NPL이라고 한다. 자산유동화회사는 많은 곳이 있지만 내가 운영하는 이승주투자연구소 같은 곳도 있다.
쉽게 말해서 NPL은 담보로 잡은 땅이 법원으로 넘어가버리면 시간도 많이 걸리고 원금손실의 우려도 있기 때문에 애초에 이 부실채권을 싼 값에 파는 것이다. 여기서도 재테크할 수 있는 꺼리가 많지만 더 많은 수익을 노리기 위해서 주기적으로 나오는 수천 건의 부실채권 담보물 중에서 정말 확실한 땅만을 잡는다. 저평가되어 있으면서 분명히 값이 오를 수 있는 땅! 그런 땅을 이승주투자연구소의 권리분석팀이 엄선하고 엄선해서 답사하고 골라낸다. 요즘은 경기가 좋지 않기 때문에 더욱이 많은 땅들이 나와서 오히려 토지 투자하기 좋은 세상이 되어가고 있다. IMF 때에도 경기는 박살이었지만 금을 팔아 확실한 부동산을 샀던 사람들은 모두 부자가 되었다. 소문으로는 “IMF 때에도 땅 주인들은 해외여행을 다녔다”라고 할 정도이다.
이어서 부자들에게 금싸라기 땅으로 불리며 각광을 받는 무조건 오르는 땅을 알아보도록 하자.
1. 땅 부자들은 삼승법칙을 알고 있다
오르는 땅은 개발 발표, 착공, 완공의 3단계를 거치면서 땅값이 오른다. 이런 땅을 사되 수요가 많은 곳을 사야 많은 시세차익을 챙길 수가 있다.
2. 용도 변경이 가능한 지역의 땅을 사라
용도 변경이 될 가능성이 있는 땅이라면 웃돈을 조금 더 주고서라도 사는 것이 나은 경우가 있다. 땅값이 어느 정도 올라갈 수 있을지를 예상해본 후 투자하는 것이 좋다. 예를 들어 현재는 준주거 지역이지만 머지 않아 상업지역으로 바뀔 가능성이 있는 땅이라면 땅값이 오를 가능성이 높다. 만일 준주거 지역이 마치 시장통처럼 되어 있다면 틀림없이 상업 지역으로 머지않아 용도 변경이 될 수 있다.
3. 반드시 실수요자가 많은 땅을 사라
대다수가 필요로 하는 땅은 수요층이 두터워 시세차익을 거둘 수 있는 확률이 높다. 반면에 소수가 원하는 땅은 수요가 적기 때문에 수익을 볼 수 있는 가능성이 낮다. 대부분의 사람들이 원하는 땅은 주거용지, 상업용지, 공업용지, 농업용지, 관관용지와 같은 것들이다. 이런 용지들 중에서도 도시 안에 있거나 도시 근처에 있는 땅이 실수요자가 많은 땅이다.
실수요자들은 보통 작은 규모의 땅을 찾게 된다. 당장에 집을 지을 수 있는 곳, 당장에 상가를 지어서 영업이 가능한 곳 등을 찾게 되는 것이다. 조금은 멀리 보는 투자를 해도 좋은 곳은 대도시 근처의 논이다. 언제가 될지는 모르겠지만 다른 용지로 변경될 가능성이 크기 때문이다. 여기서 조심해야 될 부분은 기업들이나 지방자치단체, 정부가 노리는 땅도 수요로 볼 수는 있겠지만 이 경우는 일반사람들이 노리는 땅은 아니기 때문에 수요로 보기는 어렵다는 것이다.
4. 싼 것만 찾다가 낭패보기 십상이다
부동산 투자 좀 한다는 사람들은 실수요자들이 많은 땅이나 혹은 그렇게 될 땅만을 산다. 실수요자들은 싼 땅만 찾지 않고 웃돈 주고서라도 확실한 땅만을 찾는다는 것을 명심하자. 부동산고수들은 대도시 근처의 택지개발 가능지역, 대도시 내 실수요자들이 찾는 주택지, 상업용지, 빌딩용지, 아파트용지 등만 골라서 사들인다. 그렇기에 부동산고수들은 자신들이 사놓은 땅이 무조건 오를 줄 알고, 개발시점만 기다린다. 개발이 되면 떼돈을 벌기 때문이다.
5. 반드시 목적에 맞는 땅을 사자
목적에 맞는 땅을 산다면 1차적으로는 만족스러운 투자를 하게 될 것이다. 이런 투자가 가능하기 위해서는 우선 ‘내가 왜 땅을 사는지’부터 명확하게 하고 그 뒤로는 어떤 유혹도 뿌리칠 수 있어야 한다.
6. 지방 땅보다는 도시 땅이 답이다
지방 부동산은 특수한 경우를 제외하고는 손해를 볼 가능성이 매우 높다. 이와 반대로 도시의 부동산은 갖고 있으면 가치가 올라갈 가능성이 있다. 물론 이것도 확실한 경우를 말하는 것이다. 도시는 기본적으로 사람이 많기 때문에 수요가 뒤받쳐주지만 지방은 그렇지 않다. 인구절벽 시대에 가장 피를 보는 것은 지방이 될 것 같다. 우량한 부동산은 너무 수요가 많아서 대체할 수 있는 지역으로 많이 빠졌기에 인구가 줄어들더라도 가격이 줄어들기 힘들다.
7. 최대한 도로와 가까운 땅을 사들여라
도로변에서 멀리 떨어져 있는 땅을 산다면 낭패보기가 쉽다. 원래 도로에 가까울수록 집값이 비싸고 도로와 멀수록 집값이 싸진다.
8. 이면이 도로에 걸쳐있는 집터를 사라
도로 이면의 대지를 사들이기만 하면 나중에 큰 돈을 벌 수 있는 가능성이 높다. 이런 집이나 땅은 상가가 들어설 가능성이 크기 때문에 높은 수익을 볼 수 있다. 가끔 길을 가다 보면 빌딩과 단독주택, 혹은 빌딩과 빌라가 함께 붙어있는 곳을 볼 때가 있다. 이런 집이나 대지는 꽤 유심히 볼만하다. 성장하고 있는 도시에서 도시 전체를 보고 어떤 쪽으로 뻗어나가는지를 확인하고 뻗어가고 있는 변두리를 중심으로 해서 도로 이면의 땅을 사면 좋다. 나중에 도로 확장을 하거나 지역이 활성화되면서 도로 이면의 땅에 상가가 들어서면서 큰 시세차익을 노릴 수도 있다.
9. 막다른 골목의 땅은 피한다
이런 땅은 개발되기가 힘들다. 어떤 이유에서든지 막다른 골목의 땅은 피하도록 하자
10. 집을 지을 땅은 전용주거지역을 구하지 마라
전용주거지역이 집 지을 땅으로 최고는 아니다. 적어도 내가 투자한 땅이 오르기를 바란다면 말이다. 저층 주택지이기 때문에 아파트와 같은 고층 건물을 지을 수 없다. 기왕이면 다홍치마라고 시세차익도 볼 수 있는 땅을 사야 좋다. 만에 하나 지금 전용주거지역에 있는 집이 있다면 빨리 팔고 준주거지역이나 일반주거지역에 있는 집이나 땅을 사는 것이 이득일 수 있다.
11. 상업지역과 준주거지역의 경계선에 숨은 땅을 보자
상업지역과 준주거지역이 교차된 땅은 꽤 가치있는 땅이다. 상업지역의 비중이 높으면 준주거지역이 상업지역으로 편입될 가능성이 높다.
12. 토지 분양 받아서 돈 버는 7가지
토지 시장이 과열되면 묻지마 토지 투자를 해서 목돈을 잃을 수 있다. 수요층이 보장된 땅을 사야 좋고 사거리 코너 땅은 매우 좋다.
첫째로 수요층이 보장된 땅인지 살펴보자
철저하게 시장성이 있는지 분석하고 검토한 후에 투자를 결정하자. 땅값이 오르는 것도 오르는 것이지만 수요도 잘 살펴보아야 한다. 땅값이 오르더라도 안 팔리면 소용이 없는 것이다. 그리고 무작정 남따라 투자하게 되면 낭패 볼 수가 있으니 흔들리지 말고 확신에 따라 움직이는 것이 좋다.
둘째, 규모가 큰 단지 땅일수록 입지는 앞면을 사자
택지의 앞면이 큰 도로가 통과해서 역세권이 될 가능성이 높고 근처에 대형 빌딩이나 주택이 있는 경우 가격이 높게 형성되기 마련이다.
셋째, 사거리 코너를 산다
택지 분양할 때, 이런 땅을 못 받을 경우에는 차선책으로 이미 분양받은 사람을 통해서 계약단계에서 사서 상가주택으로 건축, 직접 상가를 경영하거나 되팔 경우에도 큰 돈을 벌 수 있다.
넷째, 상업지를 사려고 한다면 근처에 대형 마트가 없는 곳이 좋다
다섯째, 소유권 이전에 문제가 없는 땅이어야 한다
이상한 부분이 없는지 확인하고 가능한한 등기상의 매도인과 직접 계약하는 등 치밀해야 안전한 투자가 가능하다.
여섯째, 택지 분양지는 대도시 근처 지역이 우선적으로 손꼽힌다
택지 분양이 상대적으로 잘 되는 편이지만 택지라고 해서 모두 좋은 땅은 아니다. 그렇기에 택지가 주택지든 상업지든 실수요층이 보장되어 있는 주요 입지가 아니면 낭패볼 가능성이 있다. 적어도 분당 신도시 근처 택지나 구리 토평 근처 택지 수준은 되어야 한다.
일곱째, 입지가 안 좋은 땅은 되도록 빨리 팔고 좋은 땅을 사자.
입지 안 좋은 땅을 싸게 사느니 입지 좋은 땅을 웃돈 주고 사는 것이 훨씬 이득이다. 나는 지방의 상가를 보았는데 구분도 안 되어 있고 유동인구도 없는 물건이 고작 몇백만 원에 나온 것을 보았다. 하지만 쓰레기 상가라 사지 않았다. 아무리 건물을 몇백만 원 헐값에 살 수 있다고 한들 쓰레기라서 살 사람도 없었기 때문이다.
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