토지 투자했을 뿐인데 건물주가 됐다

7. 토지 투자했을 뿐인데 건물주가 됐다

​재테크의 꽃 중의 꽃은 토지 투자라고 한다. 나는 처음에 이 말을 믿지 않았다. ‘부동산이란 건 여윳돈으로 하는 거지. 꼭 부동산 투자해야지만 돈벌 수 있을까?’, ‘부동산이 재테크하고 내 자산 유지하기에 좋은 줄은 알아, 근데 왜 굳이 건물도 아니고 토지라는 말이야?’ 토지에서 수익을 맛본 사람들은 다른 투자처로 옮겨가지 않는다. 흔히 돈 벌면 사업이나 다른 투자처로 졸업(?)을 하는 것이 대부분인데 토지는 자산을 보존할 수 있다는 특성 때문인지 토지로 돈을 벌면 다시 토지 투자를 하는 경우가 많다.

여기서 돈을 번다는 것은 시세차익으로 돈을 벌든, 토지보상을 받든 모든 상황이 다 포함된 이야기이다. 최근 토지보상으로 풀리는 돈이 10조, 40조라는 이야기가 들린다. 이 어마어마한 돈이 다른 곳으로만 새어나갈 것 같지만 실제로 이렇게 풀리는 돈 중에 상당한 부분이 다시 토지에 재투자되게 된다. 토지 투자의 돈맛을 본 투자자들이 다른 토지에 투자를 하기 때문이다. 실제로 토지 투자는 상대적으로 고액이 드는 투자처임에도 불구하고 재투자하는 경우도 꽤 되는 셈이다.

경우에 따라서는 국가나 지방자치단체 또는 공공단체가 공익사업을 진행하기 위해서 법률 절차에 따라 특정 지역에 수용을 걸고 토지보상이 이루어진다. 이 토지보상에 대해 간략하게 알아보자면 다음과 같다. 강제수용이라고 하면 이름에서 느껴지는 것과 같이 강제로 수용되는 땅의 소유자에 대한 토지보상 방식을 말한다. 이 방식은 지주가 “땅 팔기 싫다"라고 해도 나라에서 강제로 뺏는 것이기 때문에 현재 시세의 제값을 받는 경우가 많지 않다. 땅을 샀을 때 돈보다 더 많은 보상을 받더라도 시세대로 받지 못하면 억울한 것은 마찬가지이기 때문이다. 돈으로 보상받는 것이 싫다면 대토라고 해서 수용되는 토지의 반경 20km 내의 다른 토지로 대신해서 받는 것도 있다. 일전에는 돈으로 토지보상을 받는 경우가 대부분이었지만 최근에는 대토로 받는 비율이 부쩍 늘어나있다. 돈으로 보상을 받으면 원래 시세보다 거의 손해를 보게 되는데, 대토로 보상을 받으면 경우에 따라 이익이 될 가능성이 있기 때문이다.

최근에 비슷한 사례가 있었다. 판교 신도시 중심가에 있는 상업지는 평당 5천만 원 이상을 호가했는데, 땅의 원래 소유자들은 LH에 강제로 자기 땅이 수용이 되면서 토지보상금을 평당 겨우 2백만 원, 3백만 원 받고 팔아야 했다. 현재 시세의 10분의 1도 받지 못한 것이다. 정말 지주 입장에서는 미치고 환장할 노릇이라는 표현도 과언이 아닐 정도이다. 강제수용 시에 정부로부터 받는 토지에 대한 현금 보상보다 다른 투자자에게 웃돈을 더 받아서 팔아넘기는 경우도 존재한다. 토지보상이 이루어질 토지를 구매한 투자자는 웃돈을 주고 토지를 사더라도 대토보상으로 더 많은 수익을 챙길 수도 있기 때문이다. 물론 이것도 잘못하면 쪽박차는 경우도 있으니 조심하자.

한 가지 희소식은 대토방식으로 토지보상을 받았다면 취득세가 면제된다는 점이다. 대토방식의 토지보상은 돈을 주고 땅을 산 것이 아니기 때문이다. 만일 대토방식의 토지보상을 선택하게 되면 원래 내 땅 크기에 30%에서 80% 정도를 보상받게 된다. 이렇게 비율 차이가 나는 것은 수용되는 땅의 시세나 위치에 따라 달라지게 된다. 쉽게 말해 가치가 높은 땅이었다면 다른 땅보다 더 많은 비율로 토지보상을 받게 되는 것이다. 이렇게 대토 보상을 노리는 투자자도 있는 만큼 규모는 줄어도 주변지역의 가치가 올라가기 때문에 대토 방식으로 보상받는 땅의 가치는 오히려 더 올라갈 수 있게 된다. 땅의 크기는 줄어도 땅의 가치는 올라가는 것이다. 이 상승폭이 로또 맞은 듯한 수익률을 가져다줄 가능성도 있기 때문에 많은 사람들이 강제수용이 이루어질 땅을 웃돈을 주고서라도 사는 것이다. 대토를 진행하면서 웃돈을 들인 비용보다 더 많은 돈을 벌기 위한 목적이다.

대토와 비슷해서 많이들 헷갈려하는 환지라는 제도도 있다. 나도 처음에 대토와 환지의 방식이 비슷해서 '왜 헷갈리게 어려운 용어를 2개나 만들어놓았을까?'라는 생각을 하기도 했다. 얼마가지 않아서 나는 이 두 가지 용어를 구분해놓는 분명한 이유를 알게 되었다. 환지는 낙후된 도시지역을 체계적으로 개발해서 지역을 더욱 쾌적하게 만들기 위해서 진행한다. 대토 방식의 토지보상은 근처의 다른 위치의 땅을 보상받는 것인데 반해,  환지는 수용되는 내 땅의 토지를 다시 보상받는 것을 말한다. 어지러운 단필지 단위의 땅을 네모 반듯하게 잘 정리된 땅으로 돌려받는 것이다.

현재까지 도시개발 시행자라고 하면 국가, 지방자치단체 등을 비롯한 공공사업시행자가 있고, 토지소유자들의 조합, 건설업자, 부동산개발업자와 같은 민간사업시행자가 있다. 흔히 말하는 민자사업의 시행자가 바로 이들인 것이다. 이렇게 개발이 이루어지는 도시에 내 땅이 있다면, 내 땅의 면적이 줄어들 수 있겠지만 그 가치는 개발로 인해서 더욱 올라가게 된다. 잘하면 건물도 지을 수 있고 말이다. 면적은 크지만 활용할 수 없는 쓰레기 땅보다 면적은 작아도 활용 가능한 땅이 나은 것은 누구나 인정하는 사실이다. 활용하기 힘든 땅을 활용하기 쉬운 땅으로 만들어주는 것이 바로 환지 제도라는 것이다. 활용할 수 없던 땅이 활용할 수 있게 되므로 땅값이 올라가는 것은 자연스러운 것이다. 무엇보다 내 땅뿐만 아니라 주변이 변하게 되니 땅값은 고공행진하는 것이다.

이렇게 환지제도로 인해서 득을 보는 사례도 굉장히 많다. 정리를 하자면 강제수용은 현금보상을 받는 것이고, 대토와 환지는 토지보상을 받는 것을 말한다. 다른 모든 재테크가 그렇지만 모든 재테크의 시작은 내가 돈을 버는 것도 중요하지만 돈을 버는 것에 앞서서 내 돈을 지키는 것이 더욱 중요하다. 부동산은 세금도 무시할 수가 없는데 대처만 잘한다면 세금을 10% 이상도 줄일 수가 있다. 부동산은 고액 거래이기 때문에 10%라고 하더라도 무시할 수 없는 비용이다. 10억짜리라고 한다면 1억을 날릴 수 있는 것이다. 마냥 편하기 위해서 생각없이 진행을 하는 것보다 조금은 힘들여서라도 노력하는 것이 돈을 한 푼이라도 더 아낄 수 있는 방법이다.

문제가 생겼을 때부터 대처하려고 한다면 아까운 비용을 다 낼 수밖에 없다. 미리 알고 준비를 하자. 흔히 ‘소잃고 외양간 고친다’라고들 하는데 소를 잃으면 외양간이 쓸모가 없어진다. 토지 투자를 할 때 생기는 세금이나 기타 문제들에 관련한 조언들은 내가 운영하는 이승주투자연구소 카페에서 얻을 수가 있으니, 투자 전부터 미리 공부하고 나타날 문제들에 대해 대비해두는 것이 성공 투자의 첫걸음이다.

앞서 설명한 토지보상의 종류 중 환지에도 여러 종류가 있다. 그 중에 입체환지라는 제도를 통해 우리는 토지 투자를 통해서 건물주가 될 수 있다. 입체환지란 일반 환지와 비슷하면서 다른 부분이 입체환지는 개발된 땅만을 주는 것이 아니라, 땅의 공유지분과 건물을 받게 된다는 것이다. 앞서 설명했던 것처럼 땅의 공유지분은 주식처럼 개인이 자유롭게 사고 팔 수 있다. 그리고 건물은 덤이다. 물론 토지 투자로 돈을 벌어서 그 돈으로 건물을 사면 건물주가 될 수 있지만 꼭 그런 방법만이 있는 것이 아닌 것이다. 원래 토지만을 소유했던 사람이 입체환지라는 토지보상 방식을 이용해서 건물주가 된 사례가 있다.

사례자는 경기도 구리시에 90년대 당시에 지분투자 방식으로 10평을 투자한 뒤에 2000년쯤에 당시 환지방식으로 보상받은 사례이다. 평단가 200만 원으로 총 10평을 2000만 원을 들여 투자한 다음, PF대금이라고 건물을 올리는 건설사에게 4평을 주고 지분 6평으로 건물 평수 30평을 분양받게 된 사례다. 매달 300만 원 월세를 받거나 팔아도 되고 직접 창업을 해도 된다. 1년만 가지고 있어도 3600만 원이니 월세만으로 본전을 뽑고도 남게 된다. 이렇게 토지 투자했을 뿐인데 건물주가 될 수 있는 것이다. 앞의 성공사례가 과연 이 사람만의 이야기일까? 지금도 많은 사람들이 토지 투자로 돈을 벌고 있다.