저렴한 땅 vs 비싼 땅

9. 저렴한 땅 vs 비싼 땅

‘싼게 비지떡이다’ 흔히 저렴한 것이 제값을 한다는 속담이다. 사회생활을 하다보면 실제로 이 유명한 속담의 말이 맞는 경우가 상당히 많다. 누구나 한 번쯤은 저렴해서 물건을 구매했다가 난감했던 경험이 있을 것이다. 이것은 부동산, 특히 토지에도 그대로 적용이 된다.

나는 한창 부동산 경매에 빠져있었다. 나는 합법적으로 크게 한탕을 노리기 위해서 부동산 매물들을 계속 보고 있었다. 때는 내가 아직 부동산 투자 경험이 부족했을 때인데 상가 중에 300만 원 이하짜리를 본 것이다. ‘아니 3000만 원도 아니고 300만 원이라니 내가 잘못본 것이 아닐까?’라는 생각을 하기도 했다. 상가의 가격은 아무리 봐도 300만 원이었다. 물건의 내용을 보면서 나는 그 이유를 알게 되었다. 지방의 중소형 백화점에 들어서 있는 상가였는데 해당 상가는 외부와 구분하는 벽도 없이 테이프로 경계를 표시해둔 것이 전부였다. 무엇보다 해당 백화점에는 유동인구가 거의 없었다. 사실상 건물 대부분이 공실 상태였다. 생각하기에 나름 돈이 남아돌았던 나는 ‘나만의 부동산이라는 느낌만이라도 사기 위해서 300만 원쯤이야 결제할까’ 생각하기도 했지만 나중에는 결국 돈 아껴서 더 확실한 부동산이나 사기로 했다. 크지 않은 돈이지만 이때 이 부동산을 사지 않았던 것이 정말 다행이라는 생각이 든다.

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나는 요즘에도 부동산 쇼핑을 한다. 특히 토지를 중심으로 물건을 보러 다닌다. 비록 월세만큼 꾸준한 수익을 내기는 번거롭지만 잘만 투자하면 다른 투자처들 못지 않은 수익률을 보여주기 때문이다. 투자금이 소액이고 묵혀두어도 되는 돈이라면 토지만한 것이 없다. 사실 세금만 아니라면 토지도 금방금방 시세차익을 보기 쉬울텐데 세금 한 푼이라도 더 아끼고자 시간을 두고 묵혀두는 것이다. 물론 확실한 땅은 묵을수록 빛난다. 다만 땅은 월세와 같은 꾸준한 수익을 얻기에도 복잡한 작업을 거쳐야 하고 그 수익도 대부분 미미한 수준이기 때문에 없다고 보면 되는데 이러한 부분이 건물과 차이가 난다. 건물은 월세 수익이 나와주기 때문에 확실한 건물은 죽을 때까지 평생 들고 있고 싶을 텐데 땅은 대부분 그렇지 않다.

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땅을 평생 가지고 가고 싶어하는 사람들은 상속세를 줄이려는 용도로 가지고 있는 경우가 대부분이라고 생각하면 된다. 나머지는 살아있는 중에 투자한 땅의 시세가 확 올라서 조금이라도 더 많은 수익을 챙겨서 부자가 되고 싶은 경우가 대부분이다. 누구나 내 때에서 누리고 싶지, 나는 실컷 고생만 하고 내 후손들이 누릴 것을 생각하며 일하지는 않는다. 적어도 요즘 시대 사람들은 마음이 바뀌었다. 우선은 나부터 먹고 살아야 하기에 아기도 낳지 않는 가정도 많은 것이다. 이렇듯 토지 투자를 염두에 두고 있는 사람들은 확실한 토지에 투자해야지, 땅 투자가 좋다고 해서 무조건 아무 땅에나 투자한다면 바라던 목표는 커녕 투자한 돈을 잃게 될지 모르는 일이다. 정말 아무 땅에나 투자해서 돈을 벌 수 있던 것이라면 그냥 무조건 저렴한 땅으로 선택하는 것이 옳았을 것이다. 하지만 우리가 매스컴에서 보듯이 쓸모없는 땅을 샀다가 낭패를 경우를 많이 목격하고 있다. 여기서 저렴한 땅이라는 기준은 시세를 기준으로 해서이다.

부동산 투자의 경우, 간혹 해당 부동산의 현재 시세보다 조금은 더 비싸게 주고 사는 경우가 있는데 이런 경우에는 모르고 진행하는 경우도 있겠지만 땅이 확실하기 때문에 그 수익률을 예상하고 투자하는 경우도 많다.

반면에 원래 비싼 땅이 있다. 비싼 땅은 기획부동산 업체 등에서 바가지로 판매하고 있거나 정말 땅이 좋아서 비싸게 나온 경우다. 땅이 정말로 좋아서 비싸게 나온 것이라면 미래가치를 예상해보고 투자할만하다. 투자의 절대적인 정답은 ‘내가 투자한 금액보다 더 많은 이익을 내었는가’에 있기 때문이다. 정말로 오를 땅이었다면 조금 비싸게 샀든, 싸게 샀든 일단 처음 투자의 목적은 달성한 것이나 다름이 없다는 것이다. 물론 좋은 땅을 싼값에 샀다면 금상첨화이다.

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최근 매스컴에서 이슈가 되고 있는 기획부동산 사기수법에는 개발이 절대되지 않을 비오톱 1등급 임야 땅을 싸게 구입해와서 파는 경우가 있다. 역세권이 들어온다거나 개발호재가 있다면서 허위, 과장광고를 통해, 허위 서류와 지도를 통해 속여 땅을 파는 경우다. 무조건 수익이 나올 땅이 싸게 나왔다며 판매를 한다. 땅이라는 것은 위치에 따라 10만 원이라도 비싼 땅이 있고 100만 원이라도 저렴한 땅이 있다. 땅이 가진 가치에 따라 비싸고, 저렴하고를 판단할 수 있는 것이지, 무작정 절대적인 금액만으로는 그 가치를 판단하기 힘들다는 것이다.

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기획부동산에서는 좋은 조건에 전화영업사원 등을 고용해서 지인영업을 시키거나 무작위로 스팸전화를 돌리게 시켜서 영업을 하는 경우가 대부분이다. 대게의 경우 기획부동산 사기에 휘말린 사람들의 사례를 들어보면 “지인이나 가족이 파는 땅이라 믿고 투자를 했는데 사보니까 사기였다”라는 말이 많다. 믿을만한 사람이기 때문에 그 땅까지 믿으면 안 된다. 더욱이 기획부동산 업체나 비양심적인 부동산 업체에서는 서류나 지도 자체까지 위조를 하는 경우가 있기 때문에 민원24 등의 사이트 등에서 진위여부를 확인하는 과정이 필요하고 현장답사는 무조건 해야 한다. 피땀 흘려 번 내 돈 최소 수천만 원이 들어가는 일인데 이런 확인 과정조차 거치지 않아서 사기를 당하는 분들을 보면 마음이 아프기까지 하다. 

사실상 일반인들이 땅에 대해서 좋고, 나쁘고를 판단하기가 힘든 것은 당연한 일이다. 그렇기 때문에 내가 운영하고 있는 이승주투자연구소에서는 투자하는 토지와 이 투자 과정을 돕는 업체가 안전한지에 대해 확인 상담을 도와주고 있다. 적어도 토지 투자에서는 투자하는 물건지도 중요하지만 투자를 진행하고 있는 부동산 업체의 확인 과정도 중요하기 때문이다. 내가 투자한 토지의 등기가 나왔다고 하더라도 나중에 내가 투자한 토지를 수용하려는 매수자(건설자)가 많은 지주를 만나 협상을 하려 하기 보다는 그 회사와 만나서 조율하려 하기 때문이다. 그렇기 때문에 정말 믿을만한 업체인지가 중요하다.

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다시 한번 정리하자면 내 돈 최소 수천만 원 이상이 들어가는 부분이기 때문에 토지 투자에 있어서 신경 써야 될 부분은 한두 가지가 아니다. 한 번의 선택이 앞으로 수십 년을 좌우할 수 있기 때문에 더욱 신경을 써야 하는 것이다. 투자할 땅이 어떤지도 중요하고 이를 진행하는 부동산 업체도 중요하다. 부동산 투자를 해오면서 수많은 피해자들을 봐왔다. 수도권 토지가 평당 10만 원대에 싼값에 토지가 나왔다고 해서 혹해서 샀다가 낭패를 본 사람이 많았다. 이런 경우에는 구분등기였다면 그나마 나았을 텐데 지분등기에 회사까지 사라진 경우도 많아서 처분 자체가 어려운 상황이 대부분이었다.

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토지 투자 컨설팅을 하다 보면 가끔 나에게 이런 질문을 하는 회원들이 계신다. “저렴한 땅이 많은데 왜 굳이 비싼 땅을 사는 사람이 있을까요?” 몰라서 그런 것이다. 무조건 내가 들었던 가격 수준보다 저렴하면 싸다고 느끼는 것이다. 토지라는 것은 유명 포털사이트에서 나오는 가격자체만으로는 판단하기가 힘들다. 얼마나 가치가 있는지는 서류를 확인해보고 개발계획과 현장답사 등으로만 확인할 수가 있는 것이다. 사실 토지는 제대로 된 정보로 공부를 하고 진행하면 높은 수익률을 안전하게 가져갈 수 있는 매력적인 투자 분야이다. 이미 공공기관 등에서 나온 신뢰할만한 정보를 통해서 투자를 하기 때문에 언제 내가 투자한 땅의 시세가 오를지에 대한 예상이 가능하기 때문이다. 이러한 객관적이고 정확한 자료를 토대로 비싸고 저렴하고를 판단할 수가 있다.

어떤 분야이든지 돈이 되는 분야는 사기 업체나 거짓 정보가 나돌게 되는 것 같다. 덕분에 제대로 된 방향을 잡고 정확한 정보로 공부를 한 투자자들은 경쟁을 덜할 수 있는 것이겠지만 업종 특성상 부동산 사기 피해자들을 많이 만나게 되는 나로서는 단 한 건이라도 부동산 사기 피해를 줄이고 싶다는 생각이다. 남의 이야기이기 때문에 우습게 여길지 모르겠지만 부동산 사기 피해자의 입장에서는 소중한 내 돈이고, 소중한 내 피와 땀이기 때문이다. 저렴한 땅이고 비싼 땅이고 정말 모르겠고 궁금하다면 이승주투자연구소 카페에 방문하면 언제든지 도와드리고 있으니 토지 투자를 앞두고 있는 분이라면 꼭 한번 방문하셔서 확인 절차를 거치면 도움을 받을 수 있을 것이다.