땅값이 오르지 않는 이유는 내 탓이다

​10. 땅값이 오르지 않는 이유는 내 탓이다

‘잘되면 내 탓 안되면 네 탓’ 우리는 무의식 중에 많은 기대를 하며 살아간다. 기대에 미치지 못하면 실망하게 되고 더 나아가서는 남 탓을 하는 경우가 많다. 사실상 이러한 처세는 우리의 앞길을 봤을 때 전혀 도움이 되지 않는다. 지금 어떠한 행동을 하느냐에 따라서 앞으로 있을 문제들을 미리 예방할 수 있고 문제가 있더라도 작은 문제로 막아낼 수 있다. 나는 땅 투자야 말로 오로지 내 탓으로만 진행 가능한 투자수단이라고 본다. 땅 투자는 이미 상당수의 개발계획을 미리 공지를 해주고 또 관련 지자체 등에서 알아낼 수 있는 정보가 많다. 누구에게나 정보가 공개되어 있지만 깊이 공부해야 하는 분야이기 때문에 얼마나 관심을 가지느냐에서 차이가 나는 것이다.

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요즘 매스컴에서 불법 기획부동산 사기 소식이 많이 들리고 있다. 덕분에 정상적인 토지 컨설턴트들도 “기획부동산 아니냐?”고 오해를 받고 있다. 사실상 기획부동산 사기에 당하는 사람들을 보면 상당수가 공부를 하지 않거나 얕게 하고 투자에 뛰어든 경우다. 기초적인 서류조차, 회사 확인 조차하지 않은 채로 번지르르한 회사와 영업사원의 화려한 언변만 믿고 투자했다가 낭패를 본 것이다. 등기에 대한 이해도가 낮아서 땅이 묶인 사람을 꽤나 많이 봐왔다. 이런 현상은 무작정 사실 확인을 거치지 않은 채 올라오는 글도 문제가 있다고 본다. 공유 지분등기 방식을 마치 공동 지분등기인 것처럼 설명을 해놓은 것도 있다. 문제는 부동산 지식이 많이 없는 초보자들은 이 글을 보며 고맙다고 덧글을 남긴다는 것이다. 글을 쓴 사람이나 덧글 남긴 사람이나 투자 부분에서는 미래가 암울한 것은 사실이다.

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토지 투자는 안정적으로 높은 수익을 얻을 수 있는 분야이긴 하지만 그만큼 어려운 투자다. 토지를 정말 잘 안다면 이것만큼 높은 수익률과 안정적인 자산이 없는데 많은 사람들이 어려워하고 좋지 않은 인식을 가지게 된 이유는 나쁜 사람들과 불법 기획부동산 업체들이 이슈가 되면서 가뜩이나 어려운데다 투자하면 사기당하는 종목으로 비춰졌기 때문이다. 사실상 사기사건의 대부분은 조금만이라도 알고 진행했더라면 당하지 않았을 사기가 많다. 바가지를 쓰는 것도 땅값이 오르지 않는 이유도 사실은 투자자의 잘못이 큰데, 이유는 오르지 않을 땅을 샀기 때문이다.

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절대 사면 안 되는 땅을 사면 당연히 땅값이 오르지 않는다. 이 당연한 진리를 꽤나 많은 분들이 모르고 투자를 진행해서 손해를 보곤 한다. ‘공부를 조금이라도 했다면 당하지 않았을텐데’라고 안타까움을 느끼기도 했다. 아주 기본적인 것만이라도 공부를 하고 진행을 했다면 피해를 덜 볼 수 있었을 터였다. 그렇다면 절대 사면 안 되는 땅에는 무엇이 있을까? 첫째로 지인이 소개하는 땅은 사지 않는다. 부동산이라고는 해본 적도 없는 친구가 어느날 갑자기 땅을 사라고 한다면? 무조건 경계하는 것이 좋다. 사람이 좋기 때문에 그 사람이 소개하는 부동산도 좋을 것이라는 생각은 좋지 못하다. 이 말에 동의하지 않는다면 부동산 전문가, 하다못해 공인중개사와 함께 그 사람에게 땅에 대한 질문을 해보자. 그 사람이 땅에 대해서 얼마나 알고 있는지 말이다. 심지어는 자기가 파는 땅이 왜 좋은지조차 모를 수 있다. 그냥 무작정 회사에서 좋다고 하니까 좋다고 우기는 상황일 수도 있다는 말이다.

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부동산 재테크는 목돈이 들어가는 투자가 대부분이니만큼 단 한 번의 실수로 수십 년의 세월을 낭비할 수가 있다. 그렇기에 소잃고 외양간 고치는 것보다, 후회하고 원망하느니 지금 내가 더 잘 알아보고 발품팔고 전문가를 찾아 조언을 구하는 것이 답이다. 해당 지역을 관할하는 구청의 공무원들조차 정확한 사실만을 말하지 않을 수가 있다. 그렇기 때문에 되도록 확실해질 때까지 많은 관계자들에게 물어보아야 한다. 한 번 사고가 나게 되면 모두가 ‘어쩌라고’식으로 책임을 지려고 하지 않는다. 결국 잘 알아보지 않은 자기 잘못일 뿐인 것이다.

인터넷에 토지이용규제정보서비스를 검색하면 꽤나 많은 정보를 볼 수가 있다. 해당 토지의 주소를 검색하면 지목과 면적, 공시지가, 규제 사항 등을 무료로 알아볼 수 있는 서비스이다. 참고로 비오톱이나 공익용 산지 등으로 나와있다면 해당 토지는 투자용으로는 절대 쳐다도 보면 안 된다. 그 밖에 철탑이나 송전탑이 위치한 땅, 선하지라던가, 바닷가에 바짝 붙어있는 땅은 투자하게 되면 큰 낭패를 보게 된다. 물론 땅 투자를 하면서 최고로 낭패를 보는 것은 공동지분등기로 땅을 구매했을 때일 것이다. 시세보다 훨씬 싸게 내놓는다고 하더라도 처분하기가 쉽지 않기 때문이다. 공통적으로 사면 안 되는 땅을 사놓고 땅값이 안 오른다고 불평한다면 부동산 전문가가 보기에 답답할 수가 있다. 특별히 비오톱이나 공익용 산지 같은 경우는 절대 개발이 안 되는 땅이다. 자연환경 보전을 위해 개발하지 않고 놓아둔 지역이기 때문이다. 이런 지역은 투자목적으로는 절대 사면 안 되는 땅이다. 그린벨트 임야는 규제가 풀리는 경우라도 있지, 비오톱이나 공익용 산지는 그런 경우가 거의 없기 때문이다.

보통 시세보다 값싸게 나오는 땅은 그런 이유가 있다. 개발호재가 많은 지역의 땅이라도 쓸모가 없는 땅이라거나 앞서 설명한 선하지, 묘지 등 혐오시설이 들어서 있는 땅일 경우가 많다. 그래서 싼값에 땅이 나왔다고 해서 무작정 계약하지말고 부동산 전문가에게 조언을 구해보는 것이 현명하다.

지금 토지 투자를 하려고 준비중인 사람들은 반드시 해당 토지의 미래가치를 보고 투자에 임해야 한다. 그 흔한 개발호재조차 찾아볼 수 없는 지방 한적한 땅이라고 한다면 땅값이 오를 것을 기대하고 투자하는 노력이 허무하기만 할 것이다. 자손 5대째까지 가서도 개발이 될까 말까 하므로 수익을 볼 수 있을까 싶다. 땅값이 오르는 요인을 알지 못하고 토지 투자를 하기 때문에 일어나는 불상사가 아닌가 싶다. 가장 정확한 이유는 투자자의 학습 부재가 크다. 땅값이 오르는 이유는 일단은 인구유입이 크다. 교통환경이 좋아지고 일자리가 많아지고 학군이 들어선다면 땅값이 오를 수밖에 없다. 개발계획조차 들여다보지 않고 토지 투자에 임한다면 낭패를 보기 십상이다. 이미 국가에서는 국토를 어떻게 개발할 것인지에 대한 계획들을 자세하게 보여주고 있다. 그 계획에 따라 투자하면 일단 기본은 하는 것이라 볼 수가 있는 것이다.

토지 투자는 분명 고수의 영역이다. 초보가 혼자서 뛰어들기에는 쉽지 않은 투자종목인 것이다. 그럼에도 많은 투자자들이 주식, 가상화폐가 아닌 부동산 재테크를 선호하는 것일까? 더욱이 부동산 재테크 중에서도 왜 굳이 토지 투자를 선택할까? 토지가 효율적으로 자산을 불릴 수 있는 좋은 투자처이기 때문이다. 그래서 사람들은 토지 투자가 어렵게 느껴지더라도 토지 투자를 하려고 하는 것 같다. 물론 좋은 부동산 전문가를 만난다면 자기 실력없이도 놀라운 수익률을 올릴 수가 있을 것이다. 부족한 지식을 바로잡아주고 안전하고 분명 수익을 가져다줄만한 토지를 소개해주는 전문가라면 더할 나위 없이 좋다.

땅값이 오르지 않는다고 불평하기 보다 애초에 땅을 분양받기 전에 ‘어떤 땅을 분양받아야 나에게 이득이 될까?’를 고민하는 것이 좋다. 이런 문제의 원인은 보통 공부 부족인 만큼 투자에 앞서, 토지 투자 관련 책을 적어도 30권 이상 읽고 투자에 뛰어드는 것을 권한다. 30권 정도 읽으면 적어도 옳고 그름은 판단할 수 있을 것이다. 나 또한 부동산 관련 책을 읽으면서 기초를 쌓았다. 그렇다고 실전 경험없이 무작정 책만 읽는다면 성장에 한계가 오기 마련이다. 적어도 투자 수익을 바라는 투자자라고 한다면 이론 공부를 마친 후 반드시 실전 경험을 쌓아보는 것이 좋다. 실전 경험은 지인의 투자 과정을 옆에서 지켜보는 것도 도움이 되고 소액으로 먼저 조금씩 투자해보는 것도 큰 도움이 된다. 아무리 소액 투자라고 하더라도 고액 투자 시에 일어날 수도 있는 문제에 대한 경험을 하지 못하리란 법은 없기 때문이다. 경험이 실력을 만든다. 실력이 있어야 만에 하나 있을 사고를 예방할 수 있고 성공적인 투자를 만들어낼 수 있는 것이다.

분명히 땅값이 오르지 않는 이유는 자기 탓이다. 운이 나빠서도 아니고 남이 잘못해서도 아니다. 내가 자세히 알아보지 않은 것과 내가 공부하지 않은 까닭이다. 적어도 성인이라면 자기가 한 행동에 대한 책임을 지게 되어 있다. 그렇기에 나중에 후회하지 않기 위해서는 투자 과정을 철저히 하도록 하자