토지 개발 가능성이 높은 땅 알아보는 방법
모든 토지 투자자들은 개발이 될 수 있는 땅, 투자 수익이 될 수 있는 땅을 찾는다. 수도권에 위치한 개발가능성이 있는 땅은 소액 투자자들이 쉽게 구할 수 없다 보니, 지방의 미래가치가 높은 토지에 관심을 가지는 것도 방법이다.. 상대적으로 저렴하게 투자할 수 있는 땅은 땅값이 오르기 쉽지만, 평 단가가 비싼 땅은 상대적으로 그렇지 않다. 지방이라도 좋은 위치에 땅이라면 수도권이나 서울의 땅에 투자한 수익보다도 훨씬 높은 수익을 볼 가능성이 있다. 땅의 평 단가가 낮을수록 좋은 점은 값이 오를 가능성이 많다는 것이다. 예를 들어, 평당 1000만 원짜리 땅이 2배 되는 것보다, 평당 1만 원짜리 땅이 2만 원 되는 것이 훨씬 쉬운 것과 같은 이치다. 수익률을 높이기 위해서는 무조건 서울, 수도권의 땅만 고집하지 않아도 되는 이유인 것이다.
그러면 여기서 개발가능성이 넘치는 땅은 어떤 땅을 말하는 것일까? 많은 토지 투자 고수들이 말하는 토지투자 노하우의 공통적인 부분을 이 장에서 살펴 보도록 하자.
첫 번째, 국가사업을 관심 있게 보자
이것은 어쩌면 매우 중요한 것 중 하나라고 볼 수 있다. 토지의 개발 가능성은 개발사업 주체가 누구인지에 따라 달라지게 된다. 가령 일반 기업에서 어떤 개발을 하겠다라는 것보다, 나라에서 어떤 개발을 하겠다라는 것이 더 실현 가능성이 있고 신뢰가 갈 것이다. 그러므로 나는 나라에서 진행하는 국가사업을 첫 번째로 치고, 일반 기업에서 진행하는 사업은 그냥 보너스 사업이라고 보고 있다. 즉, 나라에서 진행하는 국가 사업은 관심 있게 보고 기업에서 진행하는 사업은 그냥 참고용으로 되면 좋고 안 되어도 그만인 사업으로 치고 있다. 이것은 앞에서 설명 했던 것과 같이 사업주체에 따라 신뢰도와 진행기간이 차이가 나기 때문이다. 주변에서 아파트를 하나 분양을 받더라도 대기업을 선호하는 이유가 무엇인가? 어떤 발표를 했으면 이것이 실제로 진행이 되어야 되는데 진행시킬 능력 있느냐 없느냐와 같은 문제이다. 어린 아이가 자동차를 사 주겠다고 하는 것과 성인이 자동차를 사 주겠다고 하는 것의 차이랄까? 둘 다 진심이었을지는 모르겠지만, 실제로 선언한 바를 이루고 못 이루고는 그 사람의 능력에 달려있기 때문이다.
대표적인 국책사업은 KTX 호남고속철도, 새만금사업, 혁신도시 사업 등이 있다. 이런 국책사업은 빠르게 되든 느리게 되든 일단은 완성이 되기 때문에 미래 가치가 넘친다고 말할 수 있다. 국가 사업에 대한 정보를 얻을 수 있는 곳은 국토교통부, LH 공사 등을 수시로 방문하는 것이 좋다.
그리고 특정 지자체에 장이 선출될 때에는 공약이라는 것을 하게 된다. 그들도 선출된 후에 공약을 지키기 위해 노력하지만, 나라에서 지원이 없다면 이행 되기가 쉽지 않은 경우도 많다. 한 나라의 대통령도 공약을 지키지 못하는 경우가 있는데, 지자체 장이라면 오죽할까? 뿐만 아니라 지자체의 빚이 않다면 공약했던 사업을 진행 하기 힘든 경우가 많다. 정권이 바뀌면 지자체 사업에도 변화가 있고 말이다. 현재 지자체사업에 대한 변화와 지자체 장이 어떤 사업에 주력하고 있는지는 지자체의 정관, 동정, 보도자료 및 지역 신문 등을 확인하는 것도 좋은 방법이다. 최근 인터넷 신문도 많은 정보가 올라오니 참고해 보면 도움이 될 것이다.
두 번째, 용도지역을 주의하자
용도지역은 토지 투자에 있어서 가장 중요한 부분이다. 용도지역이 중요한 것은 내가 소유한 토지에 주택을 짓고, 상가를 짓기 위해서라고 하기도 하지만, 시세 차익을 얼마나 볼 수 있느냐에 대한 문제이기도 하기 때문이다. 한 지역의 도심지와 가까운 곳에 위치한 땅이라고 하더라도, 용도지역이 개발을 할 수 없는 땅이라면 도시개발계획이 있는 곳이라고 하더라도 농림지 등은 우선순위에서 멀어지기 마련이기 때문이다. 더욱이 용도변경이 되지 않을 땅이라면 투자가치가 떨어진다. 그러므로 지자체나 국가개발계획에 대한 사업 토지개발계획도라던가 해당 토지의 토지이용계획확인원열람, 지적도 확인하는 등의 정보 수집 작업은 토지 투자에 있어서 아주 큰 힘이 될 수 있다. 토지 투자는 좋은 땅을 찾는 것도 중요하지만, 그런 좋은 땅을 투자 할 수 있는 타이밍이 왔을 때, 그 기회를 알아보고 투자할 수 있는 안목과 노련함이 필요하기 때문이다. 이런 자질은 역시 사전조사와 공부에서 시작된다고 할 수 있다. 그러니 공부하자.
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