부동산 투자가 답인 것을 안다. 토지 투자가 좋은 것도 알고 있다. 그렇다면 토지투자 어떤 지역의 하든, 어떤 위치의 땅에 투자를 하든, 상관이 없는 것일까? 당연히 아니다. 물론 지난 50년간 전국의 땅값은 평균 3000배 정도 오늘 바 있는 것은 사실이다. 이 3000배라는 수치는 기름값 70~80배에 비할 수 없이 높은 수치다. 기름값도 적게 오른 것이 아니고 보면 땅값은 기하급수적으로 올랐다고 볼 수 있다. 게다가 이 3000배라는 수치는 평균이 때문에 수십만 배 이상 가격이 뛴 토지도 있다는 말이 된다. 이렇게 돈이 되는 토지 투자이지만 우리는 아무 땅이나 투자해서는 안 되고, 가격은 당연히 오르되, 팔 수 있는 땅을 사야 된다. 팔리는 땅이 투자를 해야 내가 나중에 실제 수익을 볼 수가 있는 것이다. 가격이 아무리 많이 올라도 팔 수 있는 땅이 아니면 아무 소용이 없다.
이번 장에서는 투자할 땅을 고르는 방법에 대해서 알아볼 텐데, 이제부터 다룰 내용 이외에도 수많은 방법이 존재한다. 다만, 투자자들마다 상황이 다르기 때문에 가장 기본적인 부분들에 대해서 다루고 추가적으로 더 궁금하신 분들은 개인적으로 문의하면 맞춤 컨설팅을 해 줄 수 있다 자 그러면 투자할 땅을 고르는 방법 대해서 알아보자.
첫 번째로, 개발예정지역, 도로, 철도가 생길 지역에 투자를 하는 것이다. 도시계획, 택지개발, 전철 노선 등 중장기에 걸친 계획은 미리 입안이 되면서 개발이 된다. 보통 일반적인 사람들은 건설 공사가 시작하는 것이 보이거나, 공사가 완료된 후부터 출발하기 시작한다. 하지만 이러한 투자는 되도록이면 초기에 할수록 더욱 많은 수익을 볼 수가 있다.
두 번째로, 때로는 임업인이나 농업인이 될 필요가 있다. 일반적으로 절대농지라던가, 보전임지라고 하면 투자를 꺼리게 된다. 하지만 농업인이 되면 농지의 농업인 주택이나, 창고 시설을 짓는 것이 가능하다. 그리고 임업인은 임야를 관광농원으로 만들 수가 있다. 이러한 관광농원은 주택, 펜션, 휴양시설 등의 사업을 할 수가 있어서 수익을 극대화 할 수도 있다.
세 번째로, 공장을 세워서 토지 가치를 올릴 수가 있다. 보전임지나, 농지라고 해도 공장을 세우면 개발 행위가 가능해진다. 그리고 이를 토대로 공장을 세우면, 등록세나 취득세, 개발부담금을 면제 받는 등의 혜택도 있다. 물론 땅이 가치가 훨씬 높아지는 것은 덤이다.
네 번째로, 맹지도 때때로 좋은 투자처가 될 수 있다. 도로에 붙어 있지 않은 땅을 맹지라고 하는데, 이런 맹지는 가격이 저렴하다. 맹지 자체는 건축 행위가 불가능하기 때문이다. 하지만 이런 맹지도 개발을 통해 건축을 할 수 있는 땅으로 바꿀 수가 있다. 이 맹지 주위에 구거가 있다면 도로를 개설해서 맹지를 탈출하는 것도 방법이다. 여기서 구거란? 용수, 배수를 위해 일정한 형태를 갖춘 인공수로와 둑 등 부지와 자연의 유수가 있을 것으로 예상이 되는 소규모 수로 부지를 뜻한다. 그리고 토지의 면적이 너무 크다면 적절하게 분필을 해서 가치를 올릴 수도 있다.
다섯 번째로, 땅도 리모델링이 가능하다. 땅의 모양이 좋지 않으면 주변에 딴 거야 합치거나 교환을 하거나 구입을 해서 모양을 바꾸는 것도 좋은 방법이다. 하지만 이런 땅의 모양 보다도 가장 중요한 것은 해당 땅의 어디에 있는 땅인가가 가장 중요하다.
여기까지 겨우 다섯 가지를 알아보았으나, 이외에도 좋은 땅을 고르는 수 많은 방법들이 있으며, 결국 그 방법들의 가장 중요한 핵심은 사람이 몰릴 만한 지역의 좋은 위치에 땅이라는 것이다. 사실 이것만 알면 토지투자의 핵심을 이해한 것이다. 결국 나머지는 이 핵심에 살을 덧붙이는 역할을 하는 것이라 보면 된다. 이 다음으로는 토지투자 일가견이 있는 사람들이 공통적으로 말하는 토지투자 노하우를 정리해 보겠다.
1. 지자체의 부실 지역의 땅은 투자하지 마라
생각보다 많은 지자체가 자금난에 시달리고 있다. 이 경우에는 지방도로를 포함해서 기타 공용 재산이 부실하게 관리될 확률이 높기 때문에, 개발 계획이 취소가 될 수 있다. 그러므로 부실 지역의 토지는 투자하지 않는 것이 좋다.
2. 땅을 살 때, 실제 현장과 지적도의 차이를 확인해라
사기를 예방한다는 의미도 있지만, 대박의 기회가 있는 경우가 있기 때문이다. 땅을 살 때는 반드시 현장을 확인하고 지적도와 다른 것이 없는지 비교해 보아야 한다. 현장에는 도로가 있는데, 지적도상에는 없고, 현장에는 도로가 없는데 지적도상에는 도로가 있는 경우가 있기 때문이다. 지적도와 현장의 차이를 비교해 보고, 차이가 있다면 어떤 결과이든지 간에 무조건 이득이다.
3. 도로에서 떨어진 땅이 무조건 나쁜 땅은 아니다
도로에서 떨어져 있어도 도로 확장 계획이 있다거나, 지방자치단체의 개발 계획에 의해서 점차 개발할 가능성이 높은 땅은 자금 회전이 빠르고, 땅값 상승에 속도가 생각보다 빠른 편이다.
4. 남들과 땅을 바꾸지 마라
그들이 가진 땅이 만약에 가치가 있는 땅이라면 굳이 바꾸려고 할까? 사용할 목적이라면 모르겠는데 투자 목적이라면 굳이 바꿀 필요가 없는 것이다. 바꿀 필요가 없는데, 굳이 바꾸자고 제안을 하는 사람들이라면 사기꾼일 확률이 높다.
5. 금을 사고도, 은값에 팔아버리면 아무 소용이 없다
무엇이든지 시세를 확인할 필요가 있다.
6. 돈이 된다는 뉴스가 터지고 나면 투자하지 마라
모두에게 정보가 공개에 대해 때는 벌써 한 발 늦은 때이다. 휩쓸려 다니는 투자는 돈을 벌지 못한다. 투자 고수들의 먹잇감이 될뿐...
7. 원형지 그대로 사라
초보 토지 투자자들은 그린벨트임야이기 때문에 땅은 안 사지만, 토지 투자 고수들은 그린벨트임야이기 때문에 사고, 맹지이기 때문에 산다. 좋은 위치에 땅을 저렴하게 사야 된다.
8. 무릎 가격에 사서 어깨 가격에 팔아라
여기서 의문이 들 것이다. ‘무릎 가격이 아니라 발바닥 가격이면 안 되나?’ 물론 발바닥 가격이면 매우 좋겠지만 그만큼 개발이 되기 이전에 사야 되기 때문에, 개발이 되기까지 기다려 실제 수익을 보기 기간이 너무 많은 시간이 걸린다. 더 효율적인 투자를 위해서는 무릎 가격에 사서 어깨 가격에 파는 것이 현명하다.
9. 적당한 하자가 있는 땅은 오히려 더 좋다
적당한 하자가 있을수록 오히려 더 저렴하게 살 수 있기 때문에 더 좋은 투자의 기회가 된다. 적당한 하자가 있기 때문에 하자가 없는 땅보다 더 저렴하게 살 수 있기 때문이다. 좋은 위치에 땅이라면 저렴하게 사서 비싸게 팔 수가 있다.
10. 땅은 그 자체만을 보기 보다는 주변을 봐야 안다
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