그린벨트로 묶인 땅을 왜 사?

그린벨트로 묶인 땅을 왜 사?

자 그린벨트란, 도시의 무질서한 확산 방지 와 도시의 자연환경보전 따위를 위하여 국토교통부장관이 도시개발을 제한하도록 지정한 구역을 말한다 한국어 표기로는 개발제한구역이라고 하는데, 쉽게 그린벨트는 미래 세대를 위해서 보존해야 되는  지역을 말한다.

그린벨트로 묶인 땅을 왜 살까? 초보 투자자들은 그린벨트라고 하면 무작정 싫어하는 경향이 있다 이유인즉 그린벨트라고 하면 개발이 될 수 없는 땅이며 개발이 될 수 없다는 뜻은 결국 돈이 될 수 없는 땅이라는 것이기 때문이다. 즉 묶인 땅이라고 한다 정말 그럴까? 그린벨트는 수도권 내에서 개발이 무작위로 되는 것을 방지하기 위해 나왔는데 사실상  토지 투자를 잘 하는 부자들은 그린벨트 땅을 더 좋아한다 왜일까? 그린벨트를 사는 이유, 그린벨트 임야는 개발이 될 시 그 어떤  땅보다 가격 상승률이 매우  크기 때문이다. 이것은 노련한 토지 투자자들이 일반 임야를 사는 이유와도 같다. 왜냐하면 임야, 그린벨트, 개발제한구역  자체가 낮은 가격대로 형성되어 있기 때문이다 물론 이것 또한 입지에 따라서 가격이 천차만별이다. 비싼 땅이 경우에는 일반  건물을 지을 수 있는 대지 못지 않은 가격대를 형성하고 있다. 돈이 되는 위치에 그린벨트 땅은 저렴하지 않다는 것이다. 그렇다, 결국은   임야냐,  그린벨트 내가 중요한게 아니라 위치, 입지가 어떠한지가 중요한 것이다.

자 그럼 그린벨트 해제에 대해서 한번 알아보자

1. 그린벨트 도대체 뭘까?

 그린벨트란?  도시 주변 녹지공간을 보존해서 개발을 제한하고 자연환경을 보존하자는 취지로 1950년대 영국에서 유래된 것이다.  그리하여 그린벨트 내에서는 건축물의 신축이나 증축 용도변경 등의 행위가 제한 된다.  물론 그린벨트 지정 목적을 위해 하지 않는 선에서 국민생활의 편리함과 이익을  위에 시설을 건축하고자 하는 등의 경우에는 허가권자의 허가를 받아서 개발행위를 할 수 있도록  열어 두었다.  국내에서는 1970~1980년대  그린벨트가 집중적으로  지정된 뒤에 1990년대부터 규제완화 또는 전면해제 사례가 이어지고 있는 추세라고 한다

2.  그린벨트 해제 되는 곳은 어디일까?

 그린벨트는  의미로 봐서는 보존을 해야겠지만,  여기저기서 그린벨트를 해제하는 이유는 수도권 지역의 주택 부족 문제에서부터 비롯된다고 볼 수 있다. 2020년 기준,  대한민국 전체 국토 면적에 11.8%에 불과한 수도권의 인구의 절반 이상이 거주하고 있다.  국토 면적의 0.6% 서울에 거의 20%에 달하는 인구가 살다보니,   수도권 주택은 항상 부족하고 가격은 또 높고 가격 상승 폭도 매우 큰 편이다. 그리고 서울은 전국에서 주택이 가장 부족한 지역이기도 하다. 국토교통부의 2020년 주택 업무편람을 살펴보면 2018년 전국 주택보급률이  평균 104.2%인데 반에 서울은 95.9%에 그친다고 한다.  전국을 기준으로 봤을 때 가장 낮은 뿐더러  전국에서 유일하게 100%에 못 미치는 것이다.  서울 다음으로 주택보급률이 낮은 지역은 경기도와 인천으로 모두 수도권이다.  수도권 지역의 주택보급률이 낮은 이유는 집이 부족해서라기보다는 수도권에 계속 전국의 사람들이 몰리고 있기 때문이다.

3. 그린벨트 해제를 반대하는 사람들

 한 연구 자료에 의하면, 국민 10명 중 6명은 그린벨트 해제를 반대한다고 한다. 이렇게 예전부터 그린벨트 해제를 반대하는 사람들이 많았다.(물론 대부분, 해당 그린벨트 지역의 지주가 아닌 사람들이다) 이유인즉,   녹지가 줄어들고, 해당 지역에 투기가 일어날 위험성이  크기 때문이라고 한다. 맞는 말이다.

그린벨트는 투자 배제 대상이 절대 아니다.  해당 그린벨트 땅이 어디에 있는지에 따라서 충분히 투자가치가 넘치는 땅일 수 있기 때문이다.  그린벨트라서 투자를 안 한다는게 아니라,  그린벨트이기 때문에 투자를 할 수 있는 충분한 메리트가 있는 것이다. 임야나 그린벨트, 원형지일수록 가격이 낮고 가격 상승에 대한 기대감이 높기 때문에 건물을 지을 수 있는 땅보다 투자가치가 매우 높은 것이다.  노련한 투자 고수들은 잘 다듬어진 개발이 끝난 땅을 찾는 것이 아니라, 개발이 아직 되지 않은 개발이 될 수 있는 하자 있는 땅을 찾는다. 여기서 말하는 하자는 진짜 하자가 아니다, 하자로 보이는 것이다. 앞에서 설명했듯이 맹지라고 해서 절대 투자를 피해야 되는 대상이 아니며 그린벨트라고 해서 절대 수익을 못 보는 땅이 아니기 때문이다. 어떤 위치에 따라서 그린벨트 임야, 맹지, 묘지도 돈이 된다. 토지투자 고수들은 오히려 이런 땅을 찾는다.

토지 투자할 때 명심할 것은 지목이 무엇이냐가 중요한 것이 아니라, 내가 지금 투자하려고 하는 이 땅이 나에게 수익을 가져다 줄 수 있는 그런 땅인지, 개발이 될 수 있는 그런 땅인지가 중요한 것이다. 이 모든 것에 관건은 해당 토지의 위치에 달려 있다. 땅은 다른 거 다 필요 없다 위치만 보면 된다. 토지 투자를 전문적으로 아주 전문적으로 하는 사람들은 도면을 가지고 있는데, 이 도면에는 같은 역세권이라도 그 역사, 그러니까  지하철역의 출고가 어떤 방향으로 생길 것인지 다 나와 있다. 만약 이런 정보를 해당 지역이 개발되기 몇 년 전에 미리 알고 있다면, 해당 정보를 알고 있는 그 사람은 분명히 많은 돈을 벌 수 있다. 아직 개발이 되지 않은 토지 그 상태에서 저렴한 가격에 살 수 있기 때문이다. 모두가 개발이 될 줄 알고 나면 해당토지의 가격은 매우 높아져 있기 때문에 의미가 없다 남들보다 더 빨리 해당 정보를 알아야 내가 돈을 벌 수 있는 것이다. 우리는 경제 교육을 받으면서 수요와 공급의 법칙을 알고 있다. 해당  토지가 개발될 것을 알고 있다면 너도 나도 사러 갈 것이 아닌가 너도 나도 사려고 할 때, 해당 토지 가격이 가만히 있을까? 절대  아니다. 가장 중요한 것은 너도 나도 개발이  될 것을 알기 전에 내가 먼저 그 정보를 알고 좋은 위치에 땅을 사는 것이다.

토지 투자는 정보가 가장 중요하다. 어떤 지역이 어떻게 개발될 것인지 이런 정보 말이다. 토지 투자자 중  상당수가 법원 경매가 아닌, 일반 토지 회사를 통해서 투자를 하는 이유이다 . 모두가 알고 있다, 토지 회사를 통해서 땅을 사면 분명히 거기에는 토지 회사의 마진도 포함되어 있을 것이라는 것을... 그럼에도 많은 투자자들이 토지 회사를 통해서 투자를 하는 이유는 돈이 되는 지역에 돈이 되는 위치에 정보를 알려 주기 때문이다. 물론 악덕 부동산업자들은 예외이다. 실제로 부동산 시장의 70~80% 정도는 악덕 부동산 업자들이다. 뒤에서 다루겠지만 기획부동산이라는 좋은 단어를 망친 장본인들이다. 이런 상황에서 좋은 토지 회사를 만난다면 충분히 돈이 되는 정보를 얻을 수 있다. 사실 그들은 이러한 돈이 되는 정보를 알려 주기 위해서 안달이 난 사람들이다. 나는 이쪽 일을 하면서 신기한 사실을 발견했는데, 진짜 좋은 땅을 팔고 있으면서도 판매를 하지 못해서 경영난을 겪고 있는 업자들이 많다는 것이었다. 그들은  좋은 취지에서 사업을 시작하고 좋은 땅을 선별해서 가지고 있지만 잘 팔지를 못했다. 물론 그런 좋은 회사를 발견하고도 좋은 회사인 줄 몰라서 좋은 투자 기회를 놓치는 초보 투자자들이 많다. 아마 이 정직한 업자들이 악덕 부동산업자, 흔히 기회 부동산업자라고 불리는 사람들에게 피해를 가장 많이 본 장본인들일 것이다. 이렇게 보면 좋은 정보를 구별할 수 있는 능력도 공부를 해서 나의 안목을 키워야지 만 가질 수 있는 것 같다.

예전, 수십 년 전 강남도 논밭이던 때가 있었다. 지금보다 몇 백, 몇 천 배 이상은 저렴 했을 그때, 강남을 분양 하던 토지 회사가 없었을까? 분명히 있었고, 그때 분명 강남이 개발 될 것이라는 말을 듣고도 투자를 하지 않았던 사람들이 있을 것이다. 물론 지금 땅을 치고 오후에 하겠지만... 이때 그 귀중한 정보를 듣고 강남에 투자한 사람들은 오늘 날 우리가 알고 있는 부자가 되었다. 토지 투자는 현재가치를 보고 하는 것이 아니라 미래가치를 보고 하는 것이다. 많은 투자자들이 법원 경매가 아닌 굳이 토지 회사를 통해 토지 투자를 하는 이유는 내가 1,000원짜리 땅을 2,000원에 사더라도 이 땅이 미래의 10만원이 될 수 있는 정보가 확실하기 때문이다. 쉬운 예를 위해서 조금 극단적으로 편해서 그렇지 천 원짜리 땅을 2천 원에 파는 것은 불가능하고 보통 용납 가능한 선에서 진행하는 것으로 알고 있다. 혼자 토지 투자 할 수 있다면 그런 능력과 안목과 경험이 있다면 매우 좋겠지만 그럴 수 없다면 전문가의 안목과 실력과 경험을 빌리는 것이 매우 현명한 선택이다. 이것이 바로 혼자서 법원경매를 하는 것이 아니라 전문적인 토지 회사를 통해 많은 투자자들이 토지투자를 하는 이유이다.