전문 땅꾼들의 현장답사 비법
현장 답사는 토지투자 있어서 필수적인 작업이라 할 수 있다. 현장 답사를 다른 말로는 임장, 현장 방문이라는 말을 가지고 있는데, 그냥 쉬운 말로는 투자할 토지를 보러 가는 것을 말한다. 앞서 설명드린 것과 같이 현장답사 없이 서류만으로 토지 투자를 한다면 실패 하기 딱 좋은 사례가 될 것이다. 그만큼 현장답사는 토지 투자에 있어서 필수적인 요소이고, 이것만으로도 토지 투자의 성패가 갈릴 수 있을 정도로 투자의 중요한 역할을 한다. 꼭 해야겠지?
현장 답사를 할 때에는 토지에 대해서 잘 아는 전문가와 함께 하심이 좋다. 그저 현지에 있는 부동산 업자들이 말만 믿고 투자를 했다가는 낭패를 보는 경우가 있기 때문이다. 주위에 믿을 만한 토지 투자 전문가가 있다면 꼭 함께 동행 답사를 하시기 바란다. 믿을만한 전문가와 함께 토지를 본다면 잘못된 정보를 가려 내는데 큰 역할이 될 것이며, 마치 과외를 받는 듯 교육 효과도 노려볼 수 있을 것이다. 만약에 주위에 이런 믿을만한 토지 전문가가 없다면, 토지명장에서 제공하는 동행 서비스를 이용해 보는 것도 한 가지 방법이다.
그리고 현장답사를 할 때는 등산화처럼 편안한 차림으로 가는 것이 좋다. 소위 말해 ‘있어 보여야 한다’고 정장차림으로 갔다가 현장답사 시에 옷이 더럽혀질까봐 너무 불편해서 집중도 안 될 수 있고, 이 때문에 못해도 수천, 수억원이 오가는 거래에서 불리한 요소를 잡아 내지 못 할 수가 있다. 눈뜨고도 코베이는 세상인데 철저한 준비를 하고 현장 답사에 임해야 한다. 기본적으로 현장답사는 편한 옷차림으로 가야, 편하게 확인할 수가 있다.
만약에 여러분이 토지를 사려고 한은 매수 잘하면 초보 미나 눈이 내리지 않은 겨울에 현장 답사를 하는 것이 좋다 겨울이나 초봄에는 나무나 풀이 무성하지 않기 때문에 현장의 상태를 더욱 잘 파악할 수가 있다. 토지를 볼 때 토질도 보아야 한다. 비 오는 날에 현장답사를 가는 경우가 있는데, 이것이 오히려 장점이 될 수가 있다. 비가 많이 내림에도 불구하고, 물이 잘 빠진다고 하면 모래가 많은 토지이고, 비가 조금 밖에 내리지 않는데도 불구하고, 물이 잘 빠지지 않으면서, 토지가 질퍽거린다면, 진흙이 많은 땅이라고 볼 수가 있다.
반면에 토지를 팔고 싶을 때는 가을이나 여름이 좋다. 그리고 여름보다는 가을이 더 좋다. 보기에 더 아름답기 때문이다. 가을에는 단풍이 풍성하고 아름답다. 물론 투자용 토지를 이렇게 미관상으로만 보고 투자를 하는 투자자들은 투자 고수라고 볼 수가 없다. 적어도 토지투자는 보기 이쁜 땅보다는 투자 수익을 낼 수 있는 땅을 찾아야 하는데 사실 이렇게 보기에 아름답다고 해서 투자 수익을 보장해 주지는 않기 때문이다.
보고자 하는 토지의 위치를 잘 찾지 못하겠다면 현지에 있는 주민들이나 동네 이장님에게 물어보면 된다. 토지투자 초보자들은 지번을 알고 있으면서도 해당 토지를 찾지 못하고 헤매는 경우가 많다. 특히 오랜 기간 동안 관리가 되지 않았던 토지는 장마나 기타 죄로 인해 토지의 일부가 깎여 나가거나 토지 중간에 물길이 생긴다거나 해서, 원래 형태와는 다르게 생긴 경우가 있기 때문이다. 이때는 애를 써서 굳이 토지를 찾으려고 하지 말고 현지 주민들이나, 동네 이장님에게 물어보면 생각보다 쉽게 찾을 수가 있다.
건물이나 묘지가 들어서 있는 토지는 다시 한번 더 생각을 해 보자. 이전에 설명했던 것과 같이 묘지는 토지 소유자마저도 자유롭게 처분을 하지 못하는 경우가 있다. 건물 또한 그렇다. 이러한 변수가 있을 경우에는 투자대상에서 감점 요소가 되는 것은 분명 할 것이다. 다만, 이마저도 개발호재가 풍부하고 위치가 좋아서 충분히 투자 수익이 될 만하고, 충분히 팔 수 있는 땅이라면 묘지나 건물이 들어서 있는 땅도 해당 문제를 해결할 수 있으면 만족스러운 투자 수익을 얻을 수가 있을 것이다. 이렇게 해당토지의 묘지나 건물이 들어서 있다면 토지를 판매 하는 사람에게 계약 시, 건물이나 묘지에 대한 문제가 발생하지 않도록 해결해 줄 것을 요구해 하고, 이 자체를 반드시 계약서 등에 서류로 꼭 남겨야 한다. 뿐만 아니라, 해당 토지를 판매 하는 사람이 토지에 들어선 묘지나 건물의 소유자와 이야기가 되었는지 혹은 방안이 있는지 등을 미리 따져 보셔야 될 것이다. 직접 묘지나 건물의 소유자에게 해당 묘지나 건물을 옮기거나, 철거해 달라고 요청을 하고, 만약 그 소유자가 요구하는 바가 있다면 그 모든 조건까지 고려를 해서 거래 진행을 하셔야 될 것이다. 이 작업은 반드시 잔금을 치르기 전에 해 놓아야지, 잔금을 치른 후에 하면 낭패를 보는 수가 있으니 반드시 잔금을 치르기 전에 문제를 해결 하셔야 된다. 다시 한번 정리하자면 내가 투자하고자 하는 토지에 묘지나 건물이 들어있다면 거래 전에 반드시 묘지나 건물을 철거 해줄 것을 소유자에게 약속을 받고 거래를 진행하셔야 된다. 그리고 무엇보다 구두, 즉 말로만 약속을 받지 말고 계약서 작성 시에 반드시 특약사항으로 적어 두는 것이 좋다.
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