토지투자 어떻게 하면 되나요?
요즘들어 토지 투자를 하려고 하는 사람들이 늘고 있다. 무엇보다 한국 사람이 부동산 투자의 가지는 안정성과 높은 수익성이 한 몫 단단히 할 것이며, 최근 들어 건물 투자를 제재 하려는 정부의 움직임에 따라, 토지 투자는 더욱 더 빛이 나고 있다. 부동산 투자를 맛보지 않은 사람들은 월세 받는 건물주의 고충을 모른다. 진상 임차인, 마음대로 올리지 못하는 월세, 부동산 거품 가격에 대한 불안함... 이마저도 고민이 없는 건물주들은 좋은 위치에 땅에 들어선 건물주이기 때문일 것이다. 좋은 위치의 땅에 들어서 있는 건물은 안전하다. 하지만 이런 건물을 사기 위해서는 많은 돈이 필요하다. 이미 개발이다 되어 있는 부동산이기 때문에 그 가치를 유지할뿐, 높은 투자수익을 바라기는 힘들다는 것이다. 그렇기 때문에 많은 사람들이 토지 투자를 하려고 한다. 아직 개발 되어 있지 않은 원형지를 사는 이유이기도 하다. ‘건물을 바로 지을 수 있는 대지와 논밭을 놔두고 왜 굳이 원형지 임야를 하는 것일까?’에 대한 질문은 이러한 현상으로 답이 될 것이다.
그렇다 토지는 현재 이용 가치가 아니라, 미래의 가치를 보아야 하는 투자처이다. 지금 현재는 논밭, 임야이지만 미래에는 건물이 들어설 땅, 찾는 사람이 많은 땅 그런 땅을 찾아서 투자를 하는 것이 이 토지 투자의 궁극적인 목표인 것이다. 그래서 앞에서 말한 것처럼 토지 투자는 정보가 가장 중요하다. 어떤 지역이 어떻게 개발될 것인지. 어떤 위치에 땅이 어떻게 쓰일 것인지, 미리 알 수만 있다면 토지투자 있어서 많은 돈을 벌 수가 있다. 그것도 안정적으로 많이. 토지 투자 또 한 건물 투자처럼 많은 돈이 필요하기 때문에 확실한 땅을 사야지 잘못된 정보를 가지고 투자를 한다면 돌이킬 수 없는 재정적 손실을 겪을 수가 있다.그러므로 토지 투자의 절차를 바로 알고, 어떻게 하는지 알 필요가 있다. 지금부터 올바른 토지투자의 방법에 대해 알아보도록 하겠다.
첫 번째로는 공부서류를 검토해야 한다
땅을 보려고 현장 답사를 하기 위해서는 보통 하루에서 이틀 정도 걸리기도 하는데, 이렇게 기다려서 막상 현장을 방문해 보면 땅이 마음에 들지 않으면, 시간적으로나 금전적으로 손해를 볼 수 밖에 없게 된다. 그러니 미리 해당 토지의 공부서류를 확인해 보고 현장 답사를 하는 것이 현명하다.
* 토지이용계획확인서를 보자
매입하고자 하는 토지를 현재 내가 원하는 목적대로 이용이 가능한지, 대략적으로 살펴볼 수 있는 공부 서류이다. 토지이용규제정보서비스 홈페이지에 방문해서 해당토지의 지번을 입력하고 해당토지의 지목, 지역, 구역, 건축을 할 수 있는 건축물의 종류 등을 확인할 수가 있다. 다만, 토지이용계획확인서에서 확인할 수 있는 내용은 대략적인 내용이고, 해당 토지이용에 관한 자세한 상황을 알기 위해서는 도시계획 조례 또는 군계획조례에 내용을 확인해 봐야 한다.
* 등기사항전부증명서
해당 토지를 이미 매입했다고 하더라도 타인에게 빼앗길 수 있는 압류가 있는지, 경매기입등기, 소유권이전청구권, 가등기, 환매등기 등의 권리가 있는지, 그리고 해당토지의 자가 누구인지, 근저당은 얼마나 있는지 등을 확인할 수가 있다.
* 토지대장
해당 토지의 지목이나 지번, 면적 등을 확인할 수가 있다.
* 건축물대장
매입하고자 하는 토지에 건축물에 있는 경우에는 해당 건축물의 사용용도가 어떤지, 연면적, 층수, 그리고 각 층의 바닥 면적이나 위법 건축물 여부를 확인할 수가 있다.
* 지적도
해당 토지의 모양, 경계, 도로와 붙어있는지 등의 상황을 확인할 수가 있다. 그리고 각 시, 군마다 다소 차이가 있지만 일반적으로 지적도상의 도로와 붙어 있지 않은 땅은 건축 허가가 나지 않는 경우가 있다.
두 번째로 주변을 검색하는 단계이다
지도를 확인해서 해당 토지가 어디에 있는지, 주변에 혐오시설 같은 것은 없는지, 도로나 ic와의 거리는 얼마나 되는지, 해당지역에 개발호재는 어떤지 등을 미리 확인해야 한다.
세 번째로 시세를 알아보는 단계이다
부동산 중개 사이트 3~4곳을 이용하거나, 해당 토지 및 해당 토지 주변의 토지 시세를 확인해야 한다.
네 번째 가장 중요한 현장답사
현장 답사는 누가 대신 해 줄 수 있는 것이 아니다. 내가 직접 해야 하며, 현장 답사는 혼자 하는 것 보다는 전문가의 도움을 받아서 진행하는 것이 좋다. 토지 모양은 경작 행위를 통해서나 자연의 영향으로 경계가 불분명하거나 위치를 찾기가 어려운 경우가 있기 때문이다.
다섯 번째로 계약서를 작성하는 단계이다
ARS 1382, 민원 24 등의 서비스를 이용해서 판매자, 즉 해당 토지의 소유자라고 하는 사람이 실제 소유자가 맞는지 확인해야 한다. 그리고 분묘, 표시가 있을 경우, 이장을 해 줄 것을 대한 내용과 낡은 건축물이 세워져 있을 경우에는 철거를 해 줄 것에 대한 내용 등을 계약서의 특약사항에 안에 반드시 기재를 하고 계약을 해야 한다.
간단하게 다섯 가지를 알아보았지만, 모든 투자가 그러하듯 토지 투자에도 변수가 많기 때문에 초반에는 믿을 수 있는 전문가에게 도움을 받는 것이 좋다. 단순하게 생각하면 이렇게 쉬울 수가 없는 토지 투자이지만, 안전하게 확실한 투자를 하기 위해서는 돌다리도 두드려보고 건너는 지혜가 필요하다.
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