토지 시세 확인하는 방법

토지 시세 확인하는 방법

토지는 정해진 값이 없는 것이 특징이다. 현지의 상황에 따라 변동이 심한 것이 토지 가격인데, 지역에 따라 차이가 나고,  같은 지역이라도 차이가 난다. 그래서 공인중개사나, 부동산을 전문적으로 하는 사람이라도 모든 지역에 대한 정보와 가격을 해박하게 아는 경우는 내가 본 사람 중에는 단 한 명도 없었다. 아는 척 하는 경우는 많았지만 말이다. 그렇다 이게 현실이다. 그 어떤 부동산 전문가라도 자기가 취급하지 않는 타 지역에 대해서 모든 지식을 갖고 있지 않는 것이다. 오히려 현지에 있는 부동산업자나 주민이 더 많은 지식을 갖고 있기도 하다. 이 말에 가장 중요한 요점은 내가 부동산에 관련한 지식이 많다고 하더라도 관심 있는 지역이 아니라면, 그 지역에 대해서 잘 모를 수도 있다는 것이다. 그렇기 때문에, 그 어떤 토지라도 자세하게 알기 위해서는 모든 토지에 적용할 수 있는 무언가 기준이 필요하다. 이번장에서는 이 기준, 즉 모든 토지의 시세를 알아보는 방법에 대해서 살펴 보도록 하자.

토지의 시세를 확인하는 방법에는 다양한 방법이 있지만 그 중에서 가장 보편적이고 일반인들이 쉽게 할 수 있는 방법을 몇 가지 추려서 설명하도록 하겠다.

하나, 해당 토지에 대한 토지이용계획확인서를 발급해서 토지 개별공시지가를 확인한다.

둘, 국토교통부에서 운영하는 ‘실거래가 공개시스템’을 발급 받아서 토지의 개별 공시지가를 확인하면 된다. 다만, 공시지가는 세금을 매기는 기준일뿐이므로 참고만 하자

셋, 경매 사이트를 활용해서 최근에 낙찰이나 유찰된 토지 감정가를 알아본다. 이런 토지 감정가는 전문가들이 이미 감정을 해 놓은 것이므로 참고할 만한 공짜 정보라고 할 수 있다.

넷, 앞에서 알아본 시세를 가지고 현지의 주민이나 부동산에 가서 시세 및 정보를 파악하면 된다. 다만, 앞에서 설명했던 것과 같이 아무리 부동산 전문가라고 하더라도 해당 지역의 부동산이 아니라면, 현지에서 관심을 가지고 부동산을 보는 사람을 당해낼 수 없다는 것이다. 그러므로 현지에 있는 주민들이나, 현지에 있는 부동산 업자와 이야기를 해서 정보를 얻어야 한다. 물론 서울에 있는 부동산 업자라고 하더라도 특정 시골 땅을 전문적으로 취급하는 업자라면, 해당 시골 땅에 대해서는 전문가인 경우도 많다. 해당 지역에 관심을 가지고 현장 답사를 많이 한 사람의 경우에는 말이다.

대략, 앞의 순서에 따라 토지의 시세를 확인하면 된다. 이렇게 시세를 파악한 후에는 토지를 매매하게 될 텐데, 이런 과정을 통해서 토지 가격에 대한 불안함을 해소 할 수가 있다.

자, 그러면 앞에서 다룬 토지 시세를 확인하는 방법을 더 자세하게 알아보도록 하자.

첫째, 토지이용계획확인서를 발급해서 개별공시지가를 확인한다

토지이용계획확인서를 보면 해당 토지에 대한 공시지가를 확인할 수가 있다. 토지를 매매할 때, 개별 공시지가의 2배에서 4배 사이에서 매매를 하고는 하지만, 이것은 좀 위험한 방법이다. 왜냐하면 앞에서 설명했던 것과 같이 공시지가란 해당 토지에 대한 세금을 매기기 위한 기준일뿐이기 때문이다. 무엇보다 이런 방법은 해당 지역의 개발호재 등과 같은 요소를 반영하지 못한다.

둘째, 국토교통부에서 운영하는 ‘실거래가 공개시스템’을 확인한다

이 사이트를 통해 동, 리에 분기별로 정리된 실제 거래 가격들을 알 수가 있다. 보다 정확한 시세를 알 수가 있는 곳이다.

셋째, 경매 사이트를 통해 해당 토지 인근에 나온 경매 부동산 감정 평가 금액을 확인해 본다.

가장 중요한 것은 감정평가를 했던 시점을 확인 하는 것이고, 최근 감정평가 금액은 보통 시세 수준으로 보아도 크게 다르지 않다. 다만, 100%는 아니기 때문에 앞에서 설명한 첫 번째, 두 번째, 세 번째 방법 모두를 함께 알아보아야 한다. 예전에는 경매 사이트를 이용하기 위해서 회원가입을 하거나 이용료를 납부해야 했지만 경매 사이트도 이제는 경쟁이라서 회원 가입만 하면 기본적인 내용들을 확인해 볼 수 있는 사이트가 여럿 있다. 수시로 폐업하는 경우도 있으니, 책에서는 다루지 않고 인터넷 검색을 통해 찾기를 바란다. 혹시나 못 찾는다면 나에게 문의를 하면 알려 주겠다.

넷째, 현지 부동산을 방문한다

현지에 있는 주민들이나 부동산 업자들에게 물어보는 것도 방법이다. 다만, 부동산 업자처럼 이해관계있는 사람들이라면 때에 따라 맞지 않는 정보를 줄 수도 있으니 감안을 하고, 앞에서 살펴본 세 가지 확실한 조사 자료 및 정보를 가지고 물어보는 것을 추천한다. 답변에 대한 판단도 내가 정확한 기준을 가지고 있어야 확실한 정보를 얻을 수 있는 것이야. 이 방법은 가장 효과적이고 포괄적으로 내 토지의 시세 및 개발 현황을 확인할 수 있는 방법으로 꼽힌다.

다른 재화와는 다르게 토지 가격의 경우에는 많은 변수들이 존재한다. 그러므로 애매하다면 확실한 부동산 전문가와 이런 과정을 함께 하는 것이 더욱 효과적인 방법이 되겠다.