땅값 올리는 방법

땅값 올리는 방법

‘땅값 올리는 방법’ 정말 있을까? 만약 이러한 게 있다고 하면 토지 투자자로서 많은 돈을 벌 수가 있을 것이다. 왜냐 땅을 가지고 있으면 그 땅의 가격을 올릴 수가 있을 것이기 때문이다. 땅값을 높이는 방법에는 토지마다 그 방법이 다른데, 이번 장에서는 그 방법을 알아보도록 하자. 땅값을 올리는 방법에도 여러 가지 방법이 있겠지만 가장 쉬운 방법은 지목을 변경하는 것이다. 다만, 여기서 주의해야 할 점은 지목을 변경해서 이득이 되는 토지가 있고, 이득이 되지 않는, 오히려 손해가 되는 토지가 있다는 것이다. 지목변경을 해서 팔리는 토지라면 그럴 가치가 충분히 있을 것이다. 하지만 지목변경을 해서 가격은 오르는데 팔리지 않는 토지라면 오히려 높아진 세금을 부담해야 되는 위험을 안게 된다. 그러므로 지목변경은 땅값을 올리는 쉬운 방법이기는 하지만, 또 심사숙고 해야 되는 부분이또.

대부분 토지를 살 때는 가격이 비싼 토지 보다는 저렴한 토지인 농지나 산지를 사는 경우가 많다. 저렴한 농지나 산지를 애매해서 지목을 대지나 공장용지, 창고용지로 바꾸면 토지가격이 몇 배는 오르기 때문이다. 하지만 자신의 토지라고 하더라도, 합법적으로 지목을 변경할 수는 없기 때문에 지목변경이 가능한 토지인지 여부를 확인하는 것이 좋다. 이것은 관공서를 통해서 문의를 하는 방법도 있지만 이렇게 책임을 질 수도 있는 문의에 대해서는 무조건 안 된다고 하는 경우가 있기 때문에 믿을 만한 전문가와 함께 보아야 한다.

전, 답, 임야의 경우에는 농지(산지)전용허가를 받아서 건물을 지을 수가 있다

 농지인 전, 답, 임야로 되어 있는 지목을 대지, 또는 공장용지, 창고용지 등으로 변경하기 위해서는 우선 농지(산지)를 다른 용도로 사용하겠다는 산지전용허가나 농지전용허가를 받아야만 한다. 그리고 해당 토지에 건축이 가능하도록 토지에 형질 변경을 하고, 실제 건축을 해서 사용 승인을 받아야 한다. 이런 과정을 통해 전, 답, 임야인 지목을 대지, 공장용지, 창고용지 등으로 변경이 가능한 것이다. 이렇게 지목변경이 되면 땅값이 올라가게 되고, 해당 토지에 건물이 세워져야지만 지목변경이 가능하다.

산지(임야)를 농지나 대지로 변경하는 것이 쉽지는 않다

특히, 임야의 경우에는 많은 부동산 업자들이 투자용으로 제안을 하는 경우가 많은데, 100개 중 90개 이상은 가치가 없는 토지인 줄 알면서 파는 경우가 많다. 물론 정직하게 좋은 토지를 분양하는 경우도 있지만 중요한 것은 초보 투자자들 입장에서 그런 좋은 물건을 볼 수 있는 안목이 없다는 것이 문제이다. 토지라는 투자처 특성상 그 가치가 안정적이고 수익성이 높다는 것으로, 지금 당장은 가치가 없지만 미래에는 가치가 있는 토지가 될 수 있으므로, 심지어 기획부동산에서 다루는 토지들조들 돈이 되는 경우가 있다. 하지만 안정적으로 가기 위해서 보다 정직하게 좋은 토지 물건을 가져 오는 회사를 선택하거나, 내가 그런 회사들 보다 더 좋은 안목을 가져야 성공적인 투자가 가능한 것이다. 임야의 경우에는 지목변경을 불법적인 방법을 통해서 하는 경우도 있지만 악용하는 경우가 있기 때문에 글에서는 다루지 않겠다.

요즘에는 산지를 관리하는 산지관리법이 강화됨에 따라, 일반적인 경우에는 관처에 허가를 받아서 쓰지 못하는 나무를 벌채하고, 버섯 등을 재배하는 용도로 이용하는 목적이 된다. 혹시나 산지를 사서 당장 농지나 대지로 지목변경을 하기 위한 목적이라면 반드시 해당 관청과 설계 사무소 등을 방문해서 지목변경이 가능한지를 확인하는 작업이 필요하다.

산지는 경사도가 너무 가파르지 않은 곳으로 매매하는 것이 좋다

입지가 좋은 곳이라면 모를까, 경사도가 너무 가파른 곳이라면 건축 허가를 받기가 쉽지 않기 때문에 이를 피해, 경사도가 가파르지 않은 곳을 사야 건축허가가 쉽게 나오고 건축 비용이 절약된다. 다만, 이 경사도가 가파르다는 기준은 각 지자체마다 조금씩 기준이 다르기 때문에 산지를 살 때에는 관할 시, 군, 구청 건축과나 설계사무소를 통해 정확한 기준을 확인할 필요가 있다.

동일한 농지일 경우, 농가주택 건축 기준이 다르다

농지를 사서 농가주택을 지을 목적이라면 농업진흥구역과 농업보호구역에 따라 건축 조건이 다를 수 있다는 것을 알아야 한다. 내가 만약 현지 농민이라면 농사를 짓는데 필요한 농가주택을 짓는 경우에 농업보호구역과 농업진흥구역이든 상관이 없지만, 현재 농민이 아닌 경우에는 농업보호구역에서만 농가주택을 지을 수가 있다. 그리고 농가주택을 듣기 위해서는 농가주택이 들어서는 부지가 도로와 2m 이상 붙어 있어야 된다.

상수원보호구역은 지목변경이 불가능하다는 것을 알자

상수원보호구역이란 상수도를 확보하고 상수원의 물이 유해물질로 오염되는 것을 막기 위해서 지정한 법정 지역을 말한다. 상수원보호구역은 도시환경 위해 절대적으로 개발이 금지될만큼 공익성이 강한 용지이다. 상수원 보호구역에서는 원칙적으로 건물을 새로 짓거나, 또는 개발하거나 숲을 마음대로 가꾸는 등의 행위를 할 수가 없다. 주택도 100제곱미터 이하의 사용 주택만 지을 수 있다는 단점이 있다. 상수원보호구역 내에서 집을 짓기 위해서는 세대원 중 한 명이라도 그 구역에서 6개월 이상 주민등록이 되어 있어야만 한다.