땅도 리모델링이 가능하다
부동산을 현재 소유하고 있는 사람은 누구나, 자신이 소유한 부동산의 가치를 올리고 싶어 한다. 세상에는 다양한 부동산이 존재하고, 이렇게 다양한 부동산들은 저마다 가치를 올리는 방법도 다양하다. 이번 장에서는 리모델링을 통해, 내 땅의 가치를 올리는 방법을 알아보도록 하겠다. 기존 우리가 알고 있던 토지투자는 토지의 지가상승이 일어나는 요인들 중에서도 개발호재 때문에 시세차익을 볼 수 있는 토지를 사서, 일정 시간이 지난 후 기다렸다가 판매하는 수동적인 방법이다. 하지만 토지를 리모델링하는 것은 토지를 직접적으로 가치를 올릴 수 있는 행위를 하는 것으로써 능동적이라는 점에서 다르다. 모든 땅이 리모델링 가능한 것은 아니지만, 임야든, 농지든 방법을 찾는다면 얼마든지 리모델링을 해서 가치를 상승 시킬 수 있다.
대부분의 투자자들이 계획 관리 지역 같은 법률상 제한이 없는 완벽한 토지만을 찾는데, 이런 방식은 무조건적으로 좋은 것이 아니다. 나한테 좋아 보이면 남들에게도 좋아 보이기 때문이다. 많은 사람들이 찾는다는 비싸기 마련이고 비싼 땅은 상대적으로 수익을 보기가 싶지 않다. 우리의 투자 목적은 시세차익을 보는 것이기 때문에 저렴한 땅을 찾아야 되는 것이 맞다는 것이다. 토지 투자는 안정적이고 높은 수익성을 기대할 수 있지만, 제대로 된 안목이 없다면 잘못 산 땅 때문에 고민을 할 수가 있다. 실제로 땅을 잘못 사서 고생하는 사람들이 얼마나 많은가? 한두푼 들어가는 투자처가 아니기에 신중히 투자해야 하고, 제대로 투자해야지만 안정적이고 수익률이 높은 토지 투자의 장점을 살릴 수가 있다.
보다 효율적인 토지 투자를 위해서는 과거에 많은 사람들이 사용했던 투자 방식에서 벗어나는 것이 필요하다. 정책의 흐름을 이용하되, 법의 틈새를 조금만 더 활용해서 토지 형상을 바꿔서 가치를 높일 수가 있다.
첫 번째, 환경미화가 첫 번째다
‘보기 좋은 떡이 먹기도 좋다’ 보다 잘 팔리기 위해서는 개발 호재 등의 가치도 중요하지만, 기본적으로 깔끔하면 더욱 좋다. 그러므로 토지 주변에 쓰레기를 치우고, 없으면 좋은 나무나 잡초 등을 정리하자. 토지 리모델링에 앞서 군더더기 있는 외관을 깔끔하게 정리해주는 작업이 필요하다.
두 번째, 지대높이를 조정한다
도로면과 지대의 높이가 차이가 난다면 도로면과 같은 높이로 맞춰주어야 하다. 높은 땅은 깎아 내어야 하고, 낮은 땅은 흙을 추가로 구입해서 높여주는 작업이 필요하다.
세 번째, 지나치게 큰 땅은 분할한다
너무 지나치게 땅이 큰 경우에는 적당하게 나눠서 기대한 만큼의 가격을 받을 수 있도록 분할하자. 그래야 조금이라도 더 빠르게 매매가 된다. 여기서 분할이란 지적 공부에 등록된 1필지의 토지를 2필지 이상으로 나누어서 등록하는 것을 뜻한다. 여기서 중요한 것은 분할의 장점이라고 말할 수 있는, 매매가 쉬워진다는 것이다. 예컨데 1000평에 토지에 평당 10만 원인 토지가 있다고 하면, 1억 원에 매입을 해야 되지만, 팔기가 쉽지 않을 것이다. 이런 경우에는 분할 작업을 통해서 총 가격을 줄여서 매수자가 보다 쉽게 토지를 구매할 수 있도록 하는 것이다.
그리고 더 큰 평수의 토지들은 평 단가가 적어지기 마련인데, 이것은 총 투자금 크다 보니 찾는 사람이 적어서 시세보다 저렴하게 나오는 경우가 많기 때문이다. 이처럼 평수가 큰 토지를 시세보다 저렴하게 매입을 해서 구매를 하게 된다면 토지 리모델링으로 인한 땅값 상승을 노려볼 수 있다. 단, 분할 시 조심해야 될 부분은 토지는 분할을 할 때, 도로가 가장 중요하다는 것이다. 도로가 없는 땅은 건축을 할 수 없는 맹지가 되기 때문이다.
네 번째, 경우에 따라 합병도 좋은 방법이 될 수 있다
합병이란, 지적공부에 등록된 2필지 이상의 토지를 1필지로 합쳐서 등록을 하는 것을 뜻한다. 토지 모양이 반듯하면 상관이 없겠지만, 반듯하지 않거나, 도로에 붙어 있지 않는 맹지이거나 하는 전의 돼지들을 합해서, 보다 반듯한 1필지로 만드는 것이다. 다만, 합병을 하려고 하는 토지 사이에 지번 부여지역, 지목, 소유자가 같아야 된다는 부분이다. 이런 정보들을 알고 있으면 토지 투자해서 보다 만족스러운 수익을 얻을 수 있다.
다섯 번째, 성토와 절토를 아느냐
성토란 땅이 꺼져 있는 부분을 메우는 것을 말한다. 그리고 절토란 지면 보다 높은 땅을 깎아내는 것을 말한다. 여기서 성토를 하는 비용에 대해서 예시를 들어서 설명을 해 보겠다. 200제곱미터의 토지의 대해 1미터의 성토 비용이 얼마 정도 드는가에 대해서 알아보자.
(1) 면적 미터를 환산한다 - 200제곱미터 x 3.3025 x 1미터 = 약 660.5 제곱미터
(2) 15톤 덤프트럭에는 보통 8제곱미터의 흙을 실을 수 있다. = 660.5 / 8 = 약 83대 정도의 덤프트럭이 필요하다
(3) 15톤 덤프트럭 한 대당 비용은 6만 원이라고 했을 때,
(4) 83대 x 6만 원 = 약 498만 원의 비용이 들어간다.
여기서 장비 대여 등의 기타 비용은 제외한다.
성토와 절토의 목적은 앞서 살펴본 바와 같이 지대 높이를 조정하는 것에 있다. 도로와 토지의 높이를 같게 해서 허가 여부를 내기 위해서이기도 하고, 토지의 활용도를 높이는 것, 그래서 매매가 쉬워지게 하기 위함이다.
여섯 번째, 돈이 되는 맹지
맹지란, 도로에 붙어 있지 않은 토지를 뜻한다. 보통 맹지는 건축 등의 아무런 행위를 하지 못한다. 일반적으로 맹지는 절대 사면 안 되는 땅이라고 알려져 있지만, 이것 또한 정말 좋은 입지의 맹지라면 나는 무조건 사야 된다고 본다. 그리고 여기 있지 좋은 입지의 맹지라면 굳이 리모델링을 하지 않더라도 팔린다. 맹지는 그 자체로 하자로 평가가 되기 때문에 다른 토지 보다 저렴하게 매입할 수 있다. 맹지는 도로에 붙어 있는 토지의 소유자에게 사용승낙서나 도로에 붙어있는 부지를 매입해서 맹지를 벗어날 수 있다. 그러면 땅값 상승은 자연스러운 것이다. 그렇기에 맹지라고 무조건적으로 피할 것이 아니라, 도로를 낼 수 있는지, 없는지 등의 방법을고민해 보고 투자를 하는 것이 좋다. 이처럼 맹지를 도로에 붙게 만들어버리면 건축 허가의 가능성이 커지고, 그러면 땅값 상승을 노려볼 수가 있다.
일곱 번째, 도로를 리모델링하라
내 땅에 붙어 있는 길이 너무 좁거나, 삐뚤삐뚤하거나, 움푹 꺼져서 물이 고여 있는 등의 하자가 있는 땅들이 있다. 이런 땅들은 저렴하게 살 수가 있으며, 그 하자를 해결하기만 하면 땅값 상승을 노려 볼 수가 있다. 특히 움푹 꺼져 있는 땅은 덤프트럭 몇 대 분량의 흙을 구매해서 메워도 되고, 흙을 얻어올 수도 있다. 지방자치단체의 지원을 받아올 수도 있는 등 방법은 많다.
여덟 번째, 용도 변경이 될 지역
용도 변경이 될 수 있는 이유는 도시 관리 계획, 대규모 개발지 주변 도시지역 편입, 인구 증가 지역의 도시 확장으로 기존 농림지역과 관리지역 등에 시가화 예정지로 지정되는 경우가 있다. 용도지역이 변경되는 것은 토지의 팔자가 바뀐다는 것이다. 도시 기본 계획과 인구증가 지역을 주목해야하는 이유인 것이다.
아홉 번째, 지목 변경
지목은 28개가 있다. 보통 초지나 임야, 농지가 지목변경의 대상이 되는데, 지목 변경 이루어지면 적어도 3배 이상의 지가 상승을 꾀할 수가 있다.
열 번째, 법률상 하자를 제거하라
압류, 유치권, 법정지상권, 근저당, 분묘기지권 등이 법률상 하다가 걸린 토지는 저렴하게 구할 수가 있다. 이런 토지는 해당 법률상 하자를 해결만 할 수 있다면 만족스러운 투자수익을 얻을 수 있다.
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