높은 가치, 저렴한 논밭 고르는 방법
땅을 구하는 사람들에게 가장 인기가 좋은 것은 아무래도 대도시 근처의 시골 논, 밭이다. 도시와 가까워 이동하기도 좋고, 아무것도 없는 땅에 비해 땅값이 오를 수도 있다는 기대감이 상대적으로 크기 때문이다. 옛말에도 '기왕이면 다홍치마'라고 기왕 사는 땅이면 가격이 오를 수 있는 땅을 산다는 것이다.
보통 논밭은 건물에 비해 거래량이 많지 않다. 엄연히 따지고 보면 건물 자체도 땅 위에 있기 때문에, 토지 거래라고 할 수 있지만 '건물이 있는 땅이냐?', '건물이 없는 땅이냐?'를 놓고 봤을 때, 건물이 없는 논밭 땅은 상대적으로 거래가 드문 편이다. 이 말은 즉, 논밭은 환금성이 떨어진다는 뜻이다.
집은 사람이 살아가는데에 있어서 필수조건이라고 할 수 있는 의식주 중에서 '주', 주거에 해당하므로 찾는 사람이 항상 많은 반면에, 논이나 밭은 일반적으로 여유자금으로 구매를 하는 것이 보통이기 때문이다. 논밭을 구매할 때에는 찾는 사람이 많아서, 혹은 누군가 꼭 구매해야 하는 땅이라서 더 비싼 가격에, 쉽게 팔 수 있는 논밭을 사는 것이 좋다.
비싸게 팔 수 있는 논밭의 조건(법률적, 권리적인 측면 제외)
- 대도시에서 40km 이내에 위치한 논밭이다. 전원주택 수요가 증가하면서 이를 찾는 수요자들을 대상으로 매매를 노려볼 수 있기 때문이다.
- 1~2억 원대로 쪼개어 팔 수 있는 논밭이라면 더욱 좋다. 이런 땅은 소액이기에 거래가 상대적으로 수월하다.
- 건축할 논밭을 찾고 있다면 폭 4m 이상 붙어있는 땅을 산다. 다만, 시세차익만을 원한다면 굳이 필수사항은 아니다.
- 일반적으로 하자가 두드러져서 헐값에 나온 땅. 이런 땅 중에는 아주 좋은 투자용 땅이 있다. 면적이 좁던지, 경사가 많이 졌던지 이런 모든 요소보다 더 중요한 것이 해당 토지의 입지이기 때문이다. 위치는 좋은데 단순히 경사가 너무 가파라서, 쪼가리땅이라서 싸게 나온 땅이라면 투자할 가치가 있다. 단, 사용할 목적이라면 맞지 않다. 경사도에 따라 건축허가가 나오지 않는 경우가 있으니, 건축을 목적으로 토지를 구매한다면 경사도를 보고 애매하다면 시군구청 건축과 등에 문의를 해보는 것이 좋다.
- 상대적으로 가격이 저렴한 미개발 지역을 찾는다. 그리고 나는 될 수 있으면 원형지를 찾는다. 가격이 저렴하고 개발 가능성이 풍부할수록 그 가치가 빛나기 때문이다.
분명한 개발호재가 있거나, 개발이 현재 진행되고 있으면서 인구가 많이 들어오는 지역이라면 아주 좋다. 그리고 실제 해당 토지의 가격 수준을 확인하고 되도록이면 저렴한 값에 사면 좋다.
이렇게 토지 투자 시에는 땅값이 저렴한 토지가 오히려 투자 가치가 높다. 내가 이미 개발된 대지 땅보다 논,밭, 임야 원형지를 더 즐겨 찾는 이유이기도 하다. 무조건 해당 토지의 현재 가치만 보고 투자를 한다면, 한국에서 토지 투자를 하는 사람들은 모두 강남이나 명동 땅을 사야 맞을 것이다. 하지만 그렇지 않는 이유는 강남땅은 이미 값이 개발이 다 된, 값이 오를 대로 올라서 논, 밭, 임야 원형지이던 시절만큼의 가치상승은 불가능하기 때문이다.그러므로 수십 년전 논밭이던 강남이 지금의 강남이 된 것처럼 제 2의 강남 같은 논밭을 찾는 사람들에게는 현재 강남 같은 개발이 다 되어 있는 지역의 땅은 투자 가치가 상대적으로 떨어진다.
땅값은 개발호재 등의 이유로 상승할 때 낮은 가격의 땅값은 쉽게 많이 오르고, 높은 가격의 땅은 그 상승하는 비율을 보면 턱없이 부족한 편이다. 무엇보다 투자시점부터 평당 많은 투자금이 들어가기 때문에 많이 구매하기도 부담스럽다. 토지 투자의 핵심은 개발호재가 분명한 미개발지를 잘 찾아서 적절한 위치의 땅에 투자하는 것임을 잊지 말자. 개발호재가 분명하고 개발 가치가 넘치는 땅을 선택해야 한다. 각 지방자치단체별로 잇따라 지역개발계획을 내놓는 중이다. 이러한 개발호재는 땅값과 투자 방향을 결정짓는 요소가 된다.
어느샌가부터 악덕 부동산 업자들이 나타나, 개발호재를 미끼로 토지 가격만 올리고 허위정보를 퍼트리고 있다. '기획부동산'이라는 용어 자체도 나쁜 용어가 아닌데, 악덕 부동산 업자들의 영향으로 많은 피해자가 생겨났고, 또 이 영향으로 매스컴에서 악덕 부동산 업자들을 '기획부동산'이라고 싸잡아서 부르는 바람에 오늘날 기획부동산이라는 단어는 부정적인 이미지가 되었다. 사실 괜찮은 기획부동산 업체도 많은데 말이다.
크고 작은 개발호재들이 있지만 '내가' 현재 소유한 자금에 따라, 그 개발호재의 실현 가능성을 살피며 좋은 위치의 땅을 선점하는 지혜가 토지 투자에 있어서는 필요하다. 현장조사, 임장은 반드시 해야하는데, 적어도 토지만큼은 발품을 많이 팔수록 이 발품이 '내 돈을 지켜주고, 내 돈을 불려주기' 때문이다. 안정적이고 수익률이 높은 토지의 장점은 이런 발품이 기본이 되어야 가능하다는 것을 잊지 않기를 바란다.
땅 중에 똑같은 땅은 단 하나도 없다. 흙이 다르고, 돌멩이 개수가 다르다기보다는 위치 자체부터가 다른 것이다. 이에 따라 활용 가치나 투자 수익 또한 극과 극으로 나뉘게 된다. 아무리 좋은 개발호재 지역이라고 해도 어떤 위치에 땅을 사느냐에 따라서 손해를 볼 수도 있고 이익을 볼 수가 있다. 그래서 많은 투자자들이 그렇게나 오랫동안 공부를 하고도 전문가의 도움을 받는 것인지도 모르겠다. 아무튼 토지 투자는 발품이 생명이다. 현장조사 없이는 토지 투자하지마라.
토지 투자는 장기 투자를 할 목적으로 투자를 해야 한다. 시간이 갈수록 부동산시장에서는 단타매매에 따른 양도세율이 높아지고 있기 때문이다. 땅값이 많이 올라 팔기도 팔았는데, 번 돈이 세금으로 다 나가버리면 얼마나 억울하겠는가? 그러니 이런 일이 없도록 땅 투자는 보통 5년은 바라보고 도전하자. 물론 양도세를 내고도 그 수익률로 만족할 수 있다면 상관없다. 하지만 더 맛있는 수익을 위해서라면 나는 여러분이 이렇게 조금은 더 장기적으로 토지 투자를 바라보았으면 좋겠다.
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