요즘 사람들이 좋은 토지를 찾는 방법
요즘 토지투자자들은 인터넷 현장답사를 통해 좋은 토지를 찾기가 매우 수월해졌다. 사람의 팔자는 정해져있다고 하던가, 땅의 팔자도 그렇다. 오를 땅은 이미 정해져 있다. 중요한 것이 이렇게 좋은 땅을 찾는 안목이 있냐는 것이다. 이런 안목은 좋은 토지를 찾기 위한 노력, 즉 손품, 발품에서 나온다. 땅값이 오를 좋은 땅을 알아보기 위해서는 인터넷 현장답사가 많은 도움이 될 것이다. 인터넷 현장답사를 통해 확인해보면 좋은 것들은 도로, 배수로, 이웃, 토지의 입지, 토지모양, 토지용도, 땅값 등이 있다. 여기서도 가장 중요한 것은 토지의 입지인데, 토지는 기왕이면 역세권이 좋고, 같은 역세권이라고 하더라도 역사의 출입구가 어디 방향으로 나게 되는지 미리 알면 더욱 좋다. 그런데 이런 정보는 고급정보로 돈만 주고는 살 수 없는 정보이다. 인맥이 필요한데, 일부 부동산회사에서는 실제로도 개발이 되기 전, 도면이나, 개발정보를 미리 파악한 경우도 있다. 물론 상당수의 부동산 회사가 사기, 악덕 부동산 업체, 업자들이지만, 개중 진짜 정보를 발빠르게 파악하고 투자한 부동산회사가 있다는 것이다. 투자자 입장에서는 이러한 전문 부동산 회사를 찾는다면 행운이다. 보다 좋은 정보를 거의 무료로 얻을 수 있기 때문이다. 엄연히 따지면 완전 무료는 아니고 부동산 회사에서도 운영을 해야 하니, 자기들이 파는 물건들에 마진을 붙이기는 하겠지만 정말 투자했을 때의 시세, 가치보다 오를 수 있는 땅 정보를 알 수 있다면 오히려 초보자 입장에서는 더욱 좋을 수 있다는 것이다.
우리가 실제로 사용할 토지라면 진입로가 있는지, 주변에 개울이나 하천이 있는지, 토지의 방향은 어떤지, 일조권은?, 조망권은? 묘지와 같은 기피시설이 있는지, 지반의 상태와 토질 등이 중요했겠지만 우리 토지 투자자의 입장에서는 이러한 것보다 먼저 ‘이 땅에 내가 지금 투자했을 때 수익이 날지’가 가장 중요하고, 기왕 수익이 나는 것, 조금이라도 더 수익이 날 수 있는 땅인지가 중요하다.
토지는 그 규모가 크면 상대적으로 저렴하게 구매할 수 있지만 나중에 되팔 시기가 되었을 때 매매가 쉽지 않을 수도 있다는 것을 미리 생각해야 한다. 보통 전원주택용 토지 매수인들은 150평에서 500평 규모의 크기를 선호한다. 금액도 최대 2억이 넘지 않는 수준으로 구입하면 좋다. 이런 식으로 토지 투자는 내가 지금은 투자용으로 매입을 하지만, 땅값이 오르고 투자 수익을 볼 시기가 왔을 때 나에게 해당 토지를 매입해서 실제 사용할 사람이 누구인지 생각해볼 필요가 있다. 개발호재에 의해서 투자 수익이 나올 토지인지, 아니면 쓰임새가 좋고 특정한 용도로 토지를 찾고 있는 사람에게 꼭 필요한 토지이기에 투자 수익이 나올 토지인지를 미리 생각하는 것이 좋다.
실제 토지를 사용할 사용자가 기피할만한 시설이 주변에 있는 토지라면 좋은 토지가 아니다. 예를 들어, 고압선이나, 시끄러운 비행장, 냄새나는 축사, 으스스한 화장터, 공동묘지, 하수종말처리장 등이 있겠다. 만약 실제 토지 사용자가 전원주택지용으로 토지를 찾는다면 해당 토지는 지형이 남향이면서 시야가 좋고, 경사가 가파르지 않는 ‘남저북고’형 토지가 좋다.
토지 투자에 있어서 거의 모든 것, 핵심이라고 할 수 있기에 정말 수백 번도 더 강조하지만 토지 투자는 입지가 가장 중요하다. 입지는 위치와 접근성을 뜻한다. 한국은 수도권에 상당수의 인구가 집중되어 있다. 그러므로 당연히 서울을 비롯한 수도권이 다른 어느 지역보다 구매력이 높다. 구매력이 높다는 것은 다른 말로 그 지역에는 가게를 하더라도 매출이 조금이라도 더 발생할 수 있는 가능성이 있는 지역임을 뜻한다. 현대에는 서울의 땅값이 매우 높아져 있는 상태이기 때문에 상대적으로 땅값이 저렴한 경기도쪽으로 인구가 조금씩 분산되고 있다. 역세권이나 고속도로 IC와 가까워 접근성이 좋은 토지, 그리고 토지 중에서도 도심지 상권 안에 있는 토지는 찾는 이가 많아서 땅값도 높고 그 가치가 풍부하다.
적어도 토지 투자자는 도시관리계획, 도시기본계획을 확인하는 노력이 필요하다. 토지는 전망과 개발가능성이 중요하기 때문이다. 앞에서 언급한 도시관리계획, 도시기본계획은 국토교통부와 해당 지자체 홈페이지에 고시되므로 누구든지 쉽게 확인할 수 있다. 그리고 모든 토지는 한두 가지라도 단점이 꼭 존재한다는 사실을 미리 생각하자. 주변에 묘지가 있을 수 있고, 모양이 좋지 않을 수 있다. 저렴한 토지인데 모양이 이상하다거나 하는 등의 단점들 말이다. 사실 때로는 단점이 단점이 아닌 경우가 있다. 적어도 토지는 말이다. 모두가 단점이라고 보는 부분 때문에 좋은 토지를 저렴하게 살 수 있는 것이다.
막간에 살펴보는 땅 투자 노하우
1. 투자목적이라면 이미 개발된 땅을 사지마라
이미 누군가에 의해 개발이 된 땅이라면 이미 개발이익을 챙긴 상태, 즉 가격이 오른 상태가 많으므로 투자 대상에서 제외되어야 하는 경우가 많다. 택지가 조성되어 있거나, 형질변경이 되어 있거나, 건축허가를 이미 받아놓았거나, 합병이나 분할된 땅 등은 이미 그 가격이 오른 경우가 많으니 한 번 더 따져보도록 하자.
2. 공장 주변지역은 투자하기 좋다
공장지대에는 현재 주거지역이 들어가기 힘들더라도 주거지역이 들어가서 가치가 상승되는 등 시간이 지나면 땅값이 오르는 경우가 많다. 공장 주변지역이라면 투자 리스트에 올려놓고 선택지로 고민해 볼 만 하다.
3. 토지 투자는 여유자금으로 하자
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