땅을 빌려줄 때 꼭 알아야 하는 것들
토지 투자로 수익을 낼 수 있는 방법은 다양하다. 일반적으로 시세차익을 통한 수익이 있고, 농사를 짓는 것도 있고, 사업을 하는 것도 있다. 그리고 임대, 즉 남에게 토지를 빌려주어 수익을 내는 방법이 있다. 이렇게 토지 또한 그 자체로 다양하게 수익을 낼 수가 있다. 다만, 건물 임대와는 다르게 더 조심해야 할 부분이 있다. 건물에는 공실과 진상 임차인, 정부 규제 등의 리스크가 있듯이, 그 못지 않게 땅도 법에 대해 잘 알고 대비를 해야한다.
먼저 땅을 임대할 때 가장 많이 일어나는 분쟁 중 한 가지는 임대해준 땅에 임차인이 집을 지어놓은 경우이다. 시골에서는 생각보다 이런 경우가 많기 때문에 토지를 임차한 입장이거나, 임대한 입장 양쪽에서 이해하고 있을 필요가 있다. 보통 이 경우는 오래도록 별다른 문제 없이 지내다가, 해당 토지의 소유자가 변경되면서 새로운 소유자가 집을 철거하라는 말을 하는 경우가 있다. 최근에는 이러한 경우, 번거로워지기 때문에 많은 지주들이 자기 땅에 임차인의 집짓기를 허용하지 않는 경우가 많은데 예전에는 이러한 부분을 그냥 넘어가는 경우가 많았기 때문이다. 토지를 임대해주면 임차인은 농사에 필요한 농기구를 놓거나, 임시로 거주할 수 있는 건물을 짓기도 한다. 하지만 해당 토지의 소유자가 그 토지를 개발하려고 할 때에는 임차인이 세운 건물을 철거하고 토지를 반납하라고 하는 경우에는 어떻게 할까?
토지를 임대, 즉 빌린 입장에서는 기존 임대인, 즉 주인이 바뀌기 전의 땅주인이 해당 토지에 건물을 지어도 아무 말이 없길래 잘 살고 있었는데, 땅주인이 새로 바뀌면서 갑자기 건물을 철거하고 나가라고 하면 임차인의 입장에서도 난처한 것은 사실이다. 보통 이 경우 땅주인이 철거하라는 이유에 따라 훨씬 더 비싼 임대료로 협상을 하려는 경우가 있고, 그 땅을 반드시 개발해야 하는 경우에는 강제 철거를 강요할 수밖에 없는 경우가 있다. 그럼 빌린 땅 위에 있는 임차인이 지은 건물들은 어쩌면 좋을까? 우선 땅을 빌린 사람이 지은 건물에 소유권보존등기가 있다라고 하면 대항력이 적용된다.
그리고 토지에 대한 임대차계약을 하고 등기를 하지 않은 부분에서도 신축 건물에 소유권보존등기를 했다면 그 대항력이 인정되는 것이다. 그렇기에 아직 해당 토지의 임대차계약이 적용되고 있다면, 이 계약기간이 끝나기까지 잔여기간에 대해서 임차인도 권리를 주장할 수 있다. 그러므로 토지의 주인이 바뀌더라도 계약기간이 남아있다면 임대계약한 기간만큼은 보장을 받을 수 있는 것이다. 그러다 계약 종료 시기가 오면 계약갱신청구권을 행사하는 경우도 있다. 임대인, 임차인 모두가 따로 이야기가 없다면 임대차계약서는 자연스럽게 갱신이 되는 것이다. 이러한 것을 묵시적 갱신이라고도 표현하는데, 이후부터는 임대인과 임차인 모두는 언제라도 이 계약을 해지하겠다는 통보를 할 수 있게 된다.
토지 임대차계약에서 묵시적 갱신으로 인해 계약 해지 통보는 상가임대차보호법과 주택임대차보호법처럼 특별법으로 정해진 규정을 받는 것이 아닌, 일반 민접을 따르는 것이 원칙이다. 그러므로 토지 임대차계약은 묵시적으로 갱신이 된 후에 계약 해지를 원할 시, 임대인은 6개월, 그리고 임차인은 1개월 전에 요청하면 바로 효력이 발생되는 것이다. 임차인이 계약갱신 요청해서 임대인이 그것을 거절하거나, 임대인의 요청에 따라 계약이 종료될 시에 임차인은 해당 건물에 대해서 지상물매수청구권을 행사할 수 있는데, 이에 임대인은 응할 수밖에 없다. ‘내 땅’임에도 임대인이 마음대로 하지 못하는 이유는 땅주인이 배타적으로 소유권을 행사하는 것에 대해 임차인이 손해를 보지 않게 하기 위한 장치이고, 임차인이 자기 소유물의 가치를 잃지 않고 회수할 수 있도록 보호하는 부분이다. 사용이 가능한 건물 자체를 철거한다는 것은 경제적 낭비이기에 이를 예방해주는 제도인 것이다.
앞에서 살펴본 사례는 일반 매매로 인해 땅주인이 바뀐 경우이고, 공매나 경매를 통해 땅주인이 바뀐 경우라면 이야기가 다르다. 말소기준권을 보고 건물에 대해 소유권보존등기가 빠르다면 대항력이 인정되는 부분이나, 그보다 늦게 소유권보존등기가 되었다면 대항력은 인정받지 못한다. 대항력 자체가 인정받지 못한다면 새로운 땅주인이 건물을 철거하라고 요청하면 철거를 할 수밖에 없다. 공매나 경매 시에는 말소기준권리보다 후 순위 임차권자라면 건물에 대해 지상권이 성립하지 않기 때문에 경락자, 즉 새로운 땅주인의 임차권 승계가 되지 않는 것이다. 보통 이러한 문제들이 있기 때문에 요즘은 토지 임대차를 진행할 때 특약사항으로 건축을 하거나 이에 반하는 것은 하지 않는다는 특약을 하기도 한다. 건물뿐만 아니라, 임차인이 심은 나무 등에 대해서도 임차인의 소유가 인정이 되는 부분이니 땅을 빌려줄 때 이러한 부분이 민감하다면, 그리고 웬만하면 허용하지 않는 것이 좋다. 내 땅 위에 있다고 하더라도 앞선 사례와 같이 땅주인도 어찌할 수 없는 경우가 생기기 때문이다.
종중 땅을 빌릴 때 조심해야 할 것들
먼저 사례를 살펴보자. 나무농사를 계획 중인 김씨라는 사람이 있었다. 김씨는 나무농사에 10년 정도 경력이 있었다. 김씨는 1만 평에 달하는 종중 땅을 임대해서 주변 사람들과 공동으로 투자할 생각을 했다. 임대하는 김에 조금 더 저렴한 장기임대를 선택했고, 그 기간은 10년으로 매년 임대료를 납부하기로 했다. 김씨는 다방면으로 자문을 구했다. 수목재배를 하기 위해 임대계약을 하는 것에 대한 주의사항이었다. 여러 조언을 정리해보니, 토지대장에 해당 물건에 대한 근저당 등의 채권설정이 있는 지를 파악하는 것이 중요하고, 가압류나 지상권 등이 설정되어 있는지 확인하는 것이 중요하다는 것이었다. 이것은 매매나 전세계약 시에 주의해야 할 조건들과 다르지 않았다. 김씨의 경우에는 1인 계약보다 투자를 하는 대상 모두가 공동계약서를 작성하는 것이 좋고, 지상권을 설정하는 것이 좋다는 것이었다. 전세권 설정과 같은 뜻이다. 김씨는 이러한 조언들을 잘 따랐다.
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