땅테크는 간단하다
지금까지 다루었던 토지 투자 노하우는 많은 이야기를 하고 있지만, 결국 땅테크의 핵심 중 핵심은 해당 토지의 입지라는 것이다. 토지 입지는 사면 안 된다고 하는 땅인 맹지도, 묘지도, 심지어 그린벨트까지도 토지 투자처 리스트에 오르게 만든다. 이것은 확실히 잘 팔릴 만한 땅, 값이 오를 만한 땅임을 확실히 증거해 주는 믿을 만한 자료, 사실 등이 있을 때의 이야기지만 말이다. 그렇게 땅테크는 어려운 것 같으면서도 간단하다.
토지 투자를 하면서 가장 조심해야 될 것은 어찌 보면 땅보다 사람이다. 사람이 거짓말을 하지, 땅이나 물건은 거짓말하지 않는다. 나는 사실 부동산업을 하면서 정말 많은 상처를 받았다. 어쩜 이렇게 믿을 사람이 없는지... 물론 좋은 사람도 있었지만 소수이고, 서로 못 뜯어 먹어서 안달이고, 사기꾼이 너무 많다. 진실이 하나도 없는 사람들이 너무나 많다. 같이 일하는 동료끼리도 이러는데 고객과 회사로서 만난다면 오죽할까? 더 이상 상처 받기가 싫다. 이 글을 읽는 여러분들은 다시 한번 되새겨 한다. ‘사람이 거짓말을 하지, 땅이 거짓말을 하지 않는다는 것을...’ 좋은 사람이 나쁜 물건을 팔 수가 있고(그 사람도 본인도 속은 경우), 나쁜 사람이 좋은 물건을 팔 수가 있다(그 사람도 좋은 물건인지 모르고 파는 경우, 사실 관심도 없을 것이다).
토지 거래는 기본적으로 계약서를 작성해야 한다. 계약서 작성에 대해서 간단한 팁을 살펴보자.
첫 번째, 계약서에 반드시 특약사항을 넣어라
성공적인 토지 투자를 위해서는 ‘지적불부합지’라는 것을 알아야 한다. 지적불부합지란, 지적공부 상의 내용이 실제 아는 다른 토지를 통틀어 뜻하는 것이다. 토지에 있어서 필지라는 단위는 소유의 범위인데, 한국에는 37,157,000필지가 있다. 이 중에서 무려 15% 정도의 필지가 지적불부합지에 해당한다. 이런 현상으로 인해서 많은 분쟁이 있었는데, 이것은 잘 알아보고 투자한 사람에게는 아주 좋은 기회가 되기도 했다. 하나의 사례로 몇 년 전에 있었던 법원 판결문에서도 살펴볼 수가 있다. 법원에서는 서류상 땅의 면적과 실제 땅의 면적이 다르다는 사실을 밝혀지더라도, 땅을 산 매수인이 매도인을 상대로 그 차액을 돌려받을 수 없다는 판결 내용이 나왔다. 여기서 우리가 매수인의 상황이 되지 않기 위해서는 토지 계약서를 작성하기 전에 반드시 특약사항으로 제곱미터를 표시해서 수량을 명확히 할 필요가 있다. 그리고 토지 계약을 할 때, 해당 토지에 수목이나 무허가건물 등이 있으면, 땅만이 아닌 지상물 일체를 포함하는 계약이라는 것을 특약사항으로 명시를 해야 불필요한 시간낭비, 돈낭비를 줄일 수 있다. 좋은 나무는 경우에 따라서 수천만 원까지의 가치를 지닌 경우도 있기 때문이다. 추후 이 때문에 소송이 벌어지는 경우가 많으니 주의하자.
무엇보다 소유권 이전이 늦어지면서 발생할 수 있는 손해배상 책임에 대한 것과 땅에 대한 소유권 제한 사항, 즉 가압류나 근저당 등이 설정되어 있다면 잔금 지급 전에 이를 해결하고, 해결이 안 될 시에는 자동으로 계약이 무효화되고, 매매 금액에 대한 부분은 전액 반환한다는 내용을 반드시 붙여야 된다. 이렇게 계약서를 작성할 때, 꼭 특약사항을 넣어야만 손해를 막을 수 있다.
두 번째, 절대로 구두계약 하지 마라
구두계약... 나는 구두 계약하면 치가 떨린다. 세상에 사기꾼들이 너무나 많기 때문에 절대 구두계약만으로 믿고 거래하지 마라. 앞에서 하는 말이 다르고, 뒤에서 하는 말이 다른 사람들이 너무 많다. 나는 부동산 일을 하면서 동료를 믿고 그냥 구두 계약으로 진행을 했다가, 동료의 거짓말에 간담이 서늘한 적이 있었다. 물론 속았다는 것을 깨닫고 발 빠르게 증거를 수집해서 위험에서 벗어날 수 있었지만, 그 때문에 많은 시간과 비용을 허비해야만 했다. 정말 이해가 안 되는 사람들이 너무나 많다. 뿐만 아니다. 투자를 하고 나면 뭐 해 주고 뭐 해 준다고 구두로 약속했다가, 내가 계약하고 잔금 입금을 하고 나면 갑자기 모르쇠로 일관하고, 보내 준다고 하고 절대 안 보내 주는 경우가 너무나 많았다. 양의 탈을 쓰고 사기를 치는 사람들이 너무나 많기 때문에 사람을 절대 믿지 마라. 그냥이 모든 것을 계약서 에 특약사항으로 작성을 해라. 만약에 사려는 땅이 맹지라면 이에 대한 구체적인 해결 방법과 비용에 대한 모든 부분을 협의한 대로 모두 계약서에 특약사항으로 반드시 넣어라. 그리고 매입하려는 토지 위에 불필요한 물건 있을 때는 잔금 지급 전에 모두 해결한다는 내용을 반드시 특약사항으로 넣자.
정말 조심해야 된다. 같은 회사 직원에게까지도 사기행각을 벌이는 사람들이 너무나 많다. 내가 여러가지 일을 하면서 꼭 부동산만 이런 것은 아니지만 직원에게 보증금을 강요하며, 시간이 지난 후 돌려주겠다고 구두계약을 하고도 때가 이르러서는 ‘월급 받아 가지 않았냐’고 하는 악덕 업자들도 있다. 심각하다. 아니 어쩌면 이렇게 뻔뻔할 수가 있을까? 오히려 보증금을 돌려달라는 직원을 이상하게 보면서 말이다. 이런 사람들이 파는 땅이 어떻게 좋을 수가 있겠는가? 심각하다. 자기 이익 때문에 조금이라도 거짓말을 하는 사람은 상종하지 말자. 진실이라고는 단 하나도 없는, 그럼 뻔뻔한 사람들이 너무나 많다. 내가 보건데, 정말 어린 아이가 아닌 이상, 어른들은 그 성격이 바뀌지 않는다. 초등학교만 졸업하더라도 그 성격이 바뀌지 않는 것 같다. 아무리 고치려고 해도 안 고쳐진다. 나쁜 사람들은 바로 잡아 주려고 하지 마라. 그래봐야 돼지 앞에 진주일 뿐이다.
세 번째, 실제 주인과 계약하라
아주 중요한 이야기를 하겠다. 등기부등본상의 실제 소유주와 계약을 하고, 계약 마지막까지 서류를 꼼꼼히 확인해야 한다. 계약서는 토지의 실제 주인과 직접 작성하는 것이 당연한 것이다. 그리고 계약 당일에 등기부등본상의 등기명의자와 실제 소유자를 확인해야 가장 안전하다. 그 유명한 에펠탑도 실제 주인이 아니면서 주인 행세를 하는 사기꾼에 의해 두 번이나 팔려나간 역사가 있다. 정말 세상에는 사기꾼들이 너무 많다. 그렇기 때문에 실제 소유자와만 계약을 해야 한다. 그리고 불가피하게 대리인과 계약을 해야 되는 경우에는 등기부등본상의 실제 소유자 명의의 위임장에 인감증명을 첨부해야 계약이 의미가 있는 것이다. 그리고 이 모든 것을 다 갖추었다고 하더라도, 반드시 실제 소유자와 전화를 해서 매매 사실 여부를 확인하자. 마지막으로 잔금을 지급하기 전에 다시 한번 관청에 가서 계약 이후에 근저당 설정 등이 설정되어 있는지도 확인을 해야 한다. 서류를 검토하는 것은 계약 전, 후 그리고 마지막까지 직접 본인이 해당 관청에서 서류를 발급 받아 확인해야 한다. 땅을 보는 것 뿐만 아니라, 이렇게 서류를 수시로 확인해야 한다. 정말 사소한 것 하나 때문에 크게 손해를 보는 경우가 많기 때문이다. 그래서 계약서는 최대한 꼼꼼하게 작성을 하고, 서류 확인도 마지막까지 여러 번, 정말 수시로 보고 또 봐야 한다. 뿐만 아니라 그 모든 서류 자체는 내가 직접 떼 보아야 믿을 수 있는 것이다.
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