토지 투자 전, 주의사항
투자를 하면서, 사업을 하면서 매번 느끼는 것이 있었다. 바로 ‘멘토의 중요성’, ‘교육의 힘’이다. 나는 스무살에 사업을 시작했는데, 당장에 돈이 아까워 좋은 교육의 기회가 와도 멘토를 찾아가지 않고 나 혼자 해내려고 했다. 한 달에 10만 원 가지고 생활하면서, 또 열심히 일하고 공부하면서도 ‘이러다 성공하지 못하고 어쩌면 일반인들보다 못하게 늙어버리면 어쩌지’라는 불안함을 가지고 있었다. 그런 시기를 이겨냈기에 생각보다 빠르게 성장할 수 있었지만, 만약 좋은 멘토를 그때부터 찾아갔더라면 훨씬 더 빠르고 편하게 성장했을 것임을 후회하기는 했다. 좋은 멘토를 만났더라면 굳이 안 해도 될 고생, 시행착오를 혼자해내려고 했기에 멀리 돌아서 간 것이다.
사업이든, 투자든 실수를 하면 돈을 잃게 된다. 이런 실수들은 회사를 다니는 직장인일 때 한다면 그냥 혼나고 말거나, 아무리 심해봐야 해고에 그치는 것이다. 우리가 사업이든, 투자든 도전을 했을 때는 그만한 책임이 따르는 법, 그러므로 많은 공부가 필요하다. 적어도 ‘내 돈’을 지키기 위해서는 말이다. 나는 그래서 토지 투자 전에 명심해야 할 것들을 정리해보았다. 물론 이것들만으로는 다 설명할 수 없고, 또 똑같은 처방으로는 상황이 각기 다른 모든 사람들에게 좋은 해결책이 될 수는 없을 것이다. 그러므로 제대로 된, 빠른 결과물을 얻고 싶다면 믿을 수 있는 전문가에게 도움을 받는 것이 더욱 좋다. 발품을 팔고, 공부하고, 멘토를 찾아가는 노력을 할수록 여러분의 투자는 안전해질 것이고, 또 수익 가치는 넘쳐날 것이다.
1. 목적을 점검하라
앞에서도 다룬 이야기이지만 백 번 강조해도 지나침이 없는 부분이다. 목적이 분명하지 않으면 투자하는 부동산도 분명하지 않게 된다. 보통의 사람들은 ‘투자 수익도 좋고, 사용하기에도 좋은 부동산’을 찾기 때문에 좋은 부동산 물건을 찾지 못한다. 지금 돈을 들이는 목적이 투자인지, 실제 사용을 하기 위함인지 확실히 하고 진행할 필요가 있다.
토지 투자는 기본적으로 크게 3가지를 노려볼 수 있는 투자 종목이다. 첫 번째로는 시세차익이다. 토지는 시대가 지남에 따라 변화하는데, 변화할수록 그 가치는 두드러지게 높아진다. 이 가치는 시세에 반영되고, 결국 투자 수익을 얻을 수 있다. 땅은 기본적으로 현재가치보다는 미래가치를 보고 사야한다. 현재에는 논, 밭, 산에 불과할지라도 그 개발호재 및 입지가 좋아 활용도가 높고, 추후 많은 사람들이 찾을 그런 땅을 미리 보고 사야한다. 이러한 점 때문에 땅은 미래가치를 보고 산다고 하는 것이다.
두 번째는 실제 사용목적이다. 당장에 사용할 목적이라면 해당 토지가 도로에 붙어있는지, 실제 건축 또는 사용하려는 것에 법적인 문제, 제한이 없는지를 점검할 필요가 있다. 사용목적에 따라 찾아봐야 하는 땅도 다양하므로 이 부분은 반드시 전문가의 의견을 들어보는 것이 좋다. 당장에는 자존심이 상하는 일일지 몰라도, 이러한 노력들이 결국에는 ‘내 돈’을 지켜주기 마련이다. 소 잃고 나서 외양간을 고친다고 한들, 이미 잃어버린 소가 되돌아오지는 않는다. 세상이 그렇게 자비롭지는 않으니, 아직 기회가 있을 때 기회를 잡자.
세 번째 땅의 가치를 올려 투자 수익을 보려는 목적이다. 앞에서 살펴본 토지 리모델링도 하나의 사례라고 볼 수 있다. 건물을 지어서 파는 것도 방법이고, 토지를 보기 좋게 다듬는 것도 방법이다. 때에 맞는 적절한 방법을 선택하면 된다.
2. 꽤나 오랜 투자 기간이 예상된다면 정부 정책을 생각하자
정부에서는 부동산을 규제하기도 하고, 또 규제를 풀어주기도 한다. 그리고 어떤 정책에 의해서 부동산 투자의 타이밍이 결정되기도 하니, 어느 정도 정부정책을 생각하고 그에 맞게 준비하고 움직이는 것이 방법이다. 남들이 부동산을 내놓을 때 사고, 남들이 부동산을 살 때 안 사는 것이 맞다. IMF 때를 기억하자.
3. 토지를 단타 투자하기 위해서는
앞에서도 언급했지만 토지도 단타 투자가 가능하다. 하지만 굳이 단타 투자를 하지 않는 이유는 납부해야 하는 세금의 비율이 높기 때문이다. 기껏 공부해서 투자 수익이 1억 나게 되었는데, 그 중 5천만 원을 세금으로 내어야 한다면 얼마나 아까울까? 남들은 내지도 않을 세금 5천만 원이라면 말이다. 물론 나머지 5천만 원 수익으로 좋을 수 있지만 일반 토지 투자자들은 맞지 않는 경우가 많다. ‘나’의 투자 스타일과 상황이 어떠한지 점검할 필요가 있는 부분이다.
4. 대출 이자도 투자금이다
초보 투자자들은 대출 이자를 투자금에 포함시키지 않는 경우를 보고 매우 놀란 적이 있다. 대출에는 쓰지 말아야 할 대출이 있다. 특히 투자에 있어서 대출은 신중해야 한다. 대출을 통해 투자 수익을 극대화할 수 있는 효과적인 방법들이 많이 있지만 그것은 이제 막 재테크, 투자에 입문한 초보의 영역이 아니다. 쉽게 표현해서 웬만한 대출 투자는 현재 투자로 만족스러운 투자 수익을 내고 있는 노련한 투자자가 아니라면 추천하지 않는 방법이다. 그럼에도 확실한 전문가의 도움을 받아 투자를 하게 되는 경우라면 대출 이자를 투자금에 반드시 포함시켜야 한다. 그래야 제대로 된 수익 계산을 할 수가 있다. 이것을 생각하지 않고 무작정 투자를 한다면 돈을 번 것 같은데 실제로 나중에 보면 남는 것이 없는 ‘앞으로 남고 뒤로 밑지는 장사’가 될 수 있으니 조심하자.
5. 토지 개발 시, 도로가 생명이다. 도로가 있어야 행위를 할 수 있기 때문이다. 도로를 개설하는 방법이나, 도로와 붙어 있는 땅의 지주와의 협상을 통해 해결이 가능한지를 따져보아야 한다.
6. 역세권 토지 투자, 지분이라도 소액 분산 투자하라. 투자 안목이 좋아서 투자한 부동산 전부 시세차익을 본다고 하더라도 투자금 회수시기까지 기다리기 힘들 수가 있다. 만약 토지 투자 유망지역에 분산 투자한다면 분산한 만큼 투자금 회수가 쉬워질 것이다.
7. 대기업의 토지 근처에 투자하라. 토지는 주변 환경에 많은 영향을 받는 종목이다. 대기업은 철저한 분석을 통해 토지를 매수한다. 우리는 이러한 대기업의 움직임에 의해 돈이 되는 정보를 얻을 수 있다.
8. 신규 산업단지의 진입로 부분 물건을 찾아보자
9. 신도시 진입로 주변의 상업지가 될 땅을 찾자
10. 신항만, 신공항 발표로 대규모 개발을 예상할 수 있다
11. 토지의 가격은 흥정할 수 있다. 오피스텔이라던지, 아파트와는 다르게 토지는 어떻게 흥정하느냐에 따라서 저렴하게 살 수도, 비싸게 살 수도 있다. 개발 가치가 넘치는 토지라고 하더라도 비싸게 산다면 투자 수익은 그만큼 멀어지게 마련이다.
12. 토지 투자의 핵심은 타이밍이다. 아무리 좋은 토지 물건이라고 하더라도 투자 타이밍을 놓치면 잘한 투자가 될 수 없는 것이다. 모두가 좋다고 하는 강남땅이라고 하지만 많은 토지 전문가들이 강남땅만을 고집하지 않는 이유는 이미 투자 타이밍이 지났기 때문이다. 토지 투자는 오를만한 토지를 찾아서 투자하는 것이지, 이미 땅값이 올라버려서 더 이상 그 땅값의 상승이 미미한 땅에 투자하는 것이 아니다. 왜 수많은 투자 전문가들이 굳이 임야를 고집하며, 남들이 찾지 않는 맹지를 고집하는지 생각해보면 알 수 있다. 물론 맹지가 투자에 무조건 좋다는 의미는 아니니 명심하자. 토지는 입지가 가장 중요하다.
13. 장기투자를 하자. ‘토지는 원래 장기 투자 종목이잖아’라고 생각할지도 모르겠다. 일정 부분 맞는 이야기이지만 여기서 장기투자하자는 말은 오랜 기간 가지고 있어도 좋을만한 토지에 투자하자는 것이다. 좋은 토지는 시간이 지나면 반드시 그 값이 오르게 되어 있다. 여기서 주의할 점은 토지라고 해서 모든 토지가 오랜 시간 기다리면 많은 수익을 가져다주지는 않는다는 점이다. 좋은 땅이어야 한다. 좋은 땅이란 결국 개발이 될 수 있는 좋은, 활용 가치가 풍부해질 입지의 땅이다.
14. 땅값이 오르는 것도 중요하지만 팔리는 땅이어야 한다. 토지 투자 초보자들은 땅값이 오르는 것만 생각한다. 땅값이 오른다고 해도 팔리지 않는 땅이라면 투자한 의미가 없다. 오히려 돈이 묶이게 되므로 투자에 실패한 것이라고 볼 수가 있다. 그래서 애초부터 팔릴 수 있는 땅을 사야한다.
댓글 쓰기